"내 마당에 비가림막 친 게 불법?" 전원주택 주차장 '캐노피' 무단 설치의 끔찍한 결말

안녕하세요,

goodside입니다.

 

3월 28일 토요일 오전,

주말에도 쉬지 않고

실전 부동산 지식을 전해드리는

부동산 개발 노트 시간입니다.

 

이천이나 여주에

예쁜 전원주택을 짓고

입주를 마쳤습니다.

 

그런데 막상 살아보니

비나 눈이 올 때 주차장에서 현관까지

걸어가는 동안 쫄딱 젖는 게

영 불편합니다.

 

그래서

동네 철물점이나 설비 업자를 불러서

주차장과 현관 앞 공간에 기둥을 세우고,

비가 새지 않도록

투명한 플라스틱 지붕을 덮어

멋진 '캐노피(비가림막)'를 만듭니다.

 

"내 땅에 벽도 없이

지붕만 살짝 덮은 건데

무슨 문제 있겠어?"라고

생각하시겠지만,

 

몇 달 뒤 시청에서

"불법 증축 건축물이니

당장 철거하고

이행강제금을 납부하라"는

청천벽력 같은 고지서가 날아옵니다.

 

초보 건축주들이 가장 많이 당하는

'캐노피 불법 증축'의

무서운 진실을 알려드립니다.

 

 

"내 마당에 비가림막 친 게 불법?" 전원주택 주차장 '캐노피' 무단 설치의 끔찍한 결말

 

 

1. 건축법의 팩트

"지붕과 기둥이 있으면 건물이다"

 

 

국가법령정보센터(law.go.kr)의

「건축법」 제2조를 보면

건축물의 정의가 아주 명확하게

나와 있습니다.

 

'토지에 정착하는 공작물 중

지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것'

 

사방이 뻥 뚫려 있어서

바람이 숭숭 통하더라도,

비를 막아주는 '지붕'이 있고

그걸 떠받치는 '기둥(철파이프)'이

땅에 박혀있다면

법적으로는 번듯한

'건축물'로 취급됩니다.

 

즉, 시청에 신고나 허가 없이

내 맘대로 지붕을 덮는 순간

'불법 증축'이 되어버리는 것입니다.

 

 

2. 왜 양성화(합법화)가 안 될까?

(건폐율의 덫)

 

 

"몰라서 그랬으니 지금이라도

시청에 도면 넣고

합법적으로 세금 낼게요!"라고

허가를 신청하면 될까요?

 

안타깝게도 대부분 불가능합니다.

그 이유는 바로 '건폐율' 때문입니다.

 

 

① 시골 땅의 빡빡한 건폐율 제한

 

 

전원주택이 많이 지어지는

보전관리지역이나 생산관리지역의 건폐율은

보통 20%입니다.

 

100평 땅에 1층 바닥면적을

20평까지만 지을 수 있다는 뜻이죠.

 

보통 집을 지을 때 이 20%를 꽉 채워서 짓습니다.

여유 공간이 0평인 상태인 것이죠.

 

 

② 5평짜리 지붕이 쏘아 올린 작은 공

 

 

이 상태에서 마당에 5평짜리 주차장 지붕을 덮어버리면?

내 땅의 건축면적은 25평이 되어

법적 한도인 건폐율 20%를 초과해 버립니다.

 

건폐율을 넘긴 건물은

대한민국 그 어떤 설계사가 와도

합법화(양성화)를 시켜줄 수 없습니다.

 

결국 매년 수백만 원의 '이행강제금'을 두들겨 맞거나,

내 돈 주고 지은 지붕을

산산조각 내서 철거하는 수밖에 없습니다.

 

 

3. 비를 피하고 싶다면?

(합법적인 대안)

 

 

그렇다면 비를 맞고 살아야 할까요?

합법적으로 비를 피하는

두 가지 팁이 있습니다.

 

 

① 설계 단계부터 건폐율 여유 남기기

 

 

아직 집을 짓기 전이라면,

건축사무소와 협의할 때

"나중에 주차장 지붕 덮을 거니까

건폐율을 2~3평 정도 남겨서 허가 내주세요"라고

미리 세팅해야 합니다.

 

 

② 접이식 '어닝(Awning)' 활용하기

 

 

이미 건폐율을 꽉 채웠다면

고정된 기둥이 있는 지붕 대신,

필요할 때만 벽에서 튀어나오게 펼치는

'접이식 어닝'을 설치하세요.

 

땅에 박힌 기둥이 없고

상시 고정된 지붕이 아니기 때문에

일반적으로 건축 면적에 들어가지 않아

단속을 피할 수 있습니다.

 

단,

어닝 끝에 파이프를 세워 땅에 고정하면

다시 불법이 되니 주의!

 

 

마당에 기둥 세울 땐

무조건 설계사에 전화부터!

 

내 땅이라고 내 마음대로 파이프를 꽂고

지붕을 덮는 시대는 지났습니다.

 

요즘은 위성 사진과 드론으로

1평짜리 증축도 다 잡아내는

무서운 세상입니다.

 

동네 설비 업자들의

"남들 다 이렇게 해놓고 살아요"라는

말만 믿고 시공하지 마시고,

 

기둥을 세우기 전 반드시

인허가 전문가에게

건폐율 여유가 있는지부터

확인하시길 바랍니다!