"내 땅 파는데 수천만 원 내라고?" 허가 전 멘탈 터지는 '매장문화재 지표조사'의 공포

안녕하세요,

goodside입니다.

 

3월 26일 목요일 오전,

실전 부동산 개발에서

수천만 원의 손해와

공기 지연을 막아드리는

부동산 개발 노트 시간입니다.

 

경치 좋고 넓은 땅을 싸게 매입해서

대형 창고나 공장, 혹은 전원주택 단지

를 지으려는 건축주분들.

 

토목설계사무소에 허가 도면을 맡기고

한숨 돌리려는데,

담당 소장님에게 다급한 전화가 걸려 옵니다.

 

"사장님,

이 땅은 개발행위허가 넣기 전에

'매장문화재 지표조사'부터 받아야 합니다.

용역비 수천만 원 준비하셔야 하고,

기간은 최소 서너 달 밀립니다."

 

"예?

내 땅인데 문화재가 있는지 없는지

내 돈 들여서 파보라고요?"

 

초보 지주들은 뒷목을 잡지만,

대한민국에서 일정 규모 이상의

땅을 파려면 무조건 거쳐야 하는

무시무시한 관문입니다.

 

공사비를 갉아먹고 최악의 경우

내 땅에 건물조차 못 짓게 만드는

'매장문화재 지표조사'의

진실을 알려드립니다.

 

 

"내 땅 파는데 수천만 원 내라고?" 허가 전 멘탈 터지는 '매장문화재 지표조사'의 공포

 

 

1. 매장문화재 보호법

"땅속의 유물은 국가의 것"

 

 

국가법령정보센터(law.go.kr)의

「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」을 보면,

땅속에 묻혀있는 문화재는

발견되는 순간 국가의 소유가 되며,

이를 훼손하면 엄격한 처벌을 받습니다.

 

따라서

국가(지자체)는 대규모로

땅을 파헤치는 개발 공사를 하기 전에,

"이 땅 밑에 옛날 무덤이나 집터,

유물이 묻혀있을 가능성이 있는지

미리 전문가를 불러 조사해라"라고

명령합니다.

 

이것이 바로 '지표조사'입니다.

 

 

2. 언제, 누가

이 폭탄을 맞을까?

 

 

보통 전원주택 1~2동 짓는

소규모 공사에는

잘 해당하지 않습니다.

 

 

① 사업 면적이 3만㎡(약 9천 평)

이상일 때

 

 

산을 깎아 대단지 전원마을을 만들거나 대형 물류창고를 지을 때,

개발 면적이 3만 제곱미터를 넘어가면

법적으로 무조건 지표조사를 받아야 합니다.

 

 

② 면적이 작아도

'유존지역'에 걸렸을 때

 

 

이게 가장 억울한 케이스입니다.

면적이 1천 평밖에 안 되더라도,

내 땅 주변에서 과거에 기와조각이나 유물이 나온 적이 있어서

시청에서 '문화재 유존지역(문화재가 있을 가능성이 큰 곳)'으로

지정해 둔 곳이라면 얄짤없이 조사를 받아야 합니다.

 

역사적인 유적이 많은 경주, 부여는 물론이고

이천, 여주, 용인 일대에도

이런 숨은 지뢰가 굉장히 많습니다.

 

 

3. 최악의 시나리오

"진짜 유물이 나오면?"

 

 

조사 전문기관에 수천만 원의 용역비를 주고

지표조사(땅 겉면을 훑어보는 조사)를 마쳤는데,

"땅속에 유물이 있을 가능성이 높다"는

판정이 나오면 지옥문이 열립니다.

 

겉만 보는 것이 아니라

포크레인으로 땅을 깊게 파서

확인하는

'표본조사'나 '시굴조사',

 

심지어 전면을 다 파헤치는

'발굴조사'로 넘어가게 됩니다.

 

막대한 비용과 시간

발굴조사비로

수천만 원에서 수억 원이 깨지고,

발굴이 끝날 때까지

6개월~1년 이상 공사가 전면 중단되어

은행 이자만 눈덩이처럼 불어납니다.

 

※

일정 요건을 갖추면 국

가에서 비용을 지원해 주기도 하지만,

기간 지연의 타격은 피할 수 없습니다.

 

보존 결정

만약 국보급 유적이나 역사적 가치가

큰 집터가 통째로 나와버리면?

"이 땅은 보존해야 하니 건물 짓지 마라"는

결정이 떨어지고,

내 땅은 하루아침에

잔디밭이 되어버릴 수도 있습니다.

 

 

"땅 사기 전,

'문화재 보존관리지도'부터 켜라"

 

계약금 입금하고 나서 후회하면 늦습니다.

넓은 땅을 매입하실 때는

무조건

사전에 관할 지자체 문화재 부서나 지역 전문가에게

지번을 알려주고

"이 땅 주변에 문화재 유존지역이 껴있나요?

지표조사 대상인가요?"를

반드시 팩트 체크하셔야 합니다.

 

문화재청에서 제공하는

'문화재공간정보서비스(GIS)'를

확인하는 5분의 수고가

수천만 원을 살립니다!