"시관로 연결됐다고 좋아했더니 2천만 원 폭탄?" 카페/상가 건축의 숨은 지뢰 '하수도 원인자부담금'

안녕하세요,

goodside입니다.

 

3월 24일 화요일 오전,

실전 부동산 개발에서

수천만 원의 손해를 막아드리는

부동산 개발 노트 시간입니다.

 

경치 좋은 외곽에 멋진 베이커리 카페나

대형 식당을 지으려고 땅을 샀습니다.

 

마침 그 땅 앞 도로 밑으로 시청에서 묻어둔

굵은 하수관(오수관)이 지나가고 있었죠.

 

"와, 개인 정화조 안 묻고

시관로로 바로 연결하면 되니까

공사비 천만 원은 굳었네!"라며

기뻐했습니다.

 

건물을 예쁘게 다 짓고

이제 영업 허가만 받으면 되는데,

시청 하수과에서

어마어마한 고지서가 날아옵니다.

 

"사장님,

카페 건물에서 오폐수가 많이 나오니

'하수도 원인자부담금' 2,500만 원을

납부하셔야 준공이 납니다."

 

정화조 값 아꼈다고 좋아했다가

그 두 배의 세금 폭탄을 맞고

멘붕에 빠지는 상황!

 

상가 건축주들을 울리는

'하수도 원인자부담금'의

진실을 알려드립니다.

 

 

"시관로 연결됐다고 좋아했더니 2천만 원 폭탄?" 카페/상가 건축의 숨은 지뢰 '하수도 원인자부담금'

 

 

1. 오,폐수를 많이 버린 죄

'원인자 부담의 원칙'

 

 

일반적인 시골 전원주택 1동을 지을 때는

이 부담금이 거의 나오지 않습니다.

 

하지만 사람이 많이 모이는

식당, 카페, 대형 상가, 다가구주택(원룸)을

짓게 되면 화장실과 주방에서 쏟아져 나오는

더러운 물(오수)의 양이 일반 주택과는

비교도 안 되게 많아집니다.

 

국가 입장에서는

"네가 지은 큰 건물 때문에

시립 하수처리장이 처리해야 할

오폐수량이 엄청나게 늘어났으니,

하수처리장 증설에 필요한 비용을

네가 원인자로서 부담해라!"라고

요구하는 것입니다.

 

이것이 바로 하수도법에 명시된

'하수도 원인자부담금'입니다.

 

 

2. 마의 기준선

"하루 10톤(㎥)을 넘겨라"

 

 

그렇다면 어떤 건물에 이 폭탄이 떨어질까요? 기

준은 건물의 '용도'와 '면적'에 따라 발생하는

'하루 오수 발생량'에 달려 있습니다.

 

 

① 발생량 10톤(㎥/일) 미만

면제

 

 

일반적인 단독주택이나 작은 소형 창고, 조그만 사무실 등은

하루 오수 발생량이 10톤을 넘지 않기 때문에

이 부담금이 전액 면제됩니다.

 

 

② 발생량 10톤(㎥/일) 이상

초과분 전체 부과

 

 

건물의 용도가 물을 많이 쓰는

'일반음식점(식당)'이거나 '휴게음식점(카페)'이라면

오수 발생량 산정 기준치가 확 올라갑니다.

 

면적이 조금만 넓어도 하루 10톤을 훌쩍 넘기게 되며,

이때는 10톤을 뺀 나머지가 아니라

'10톤을 초과한 전체 발생량'에 대해

톤당 수백만 원의 단가를 곱하여 징수합니다.

 

※

지자체마다 톤당 단가가 다르며,

보통 1톤당 100만 원~200만 원 선으로

형성되어 있어

2,000만 원이 우습게 넘어갑니다.

 

 

3. 철벽 방어 치트키

'설계 단계의 용도 쪼개기'

 

 

건물이 다 지어지고 준공 서류가 들어간 상태에서는

이 세금을 1원도 깎을 수 없습니다.

 

무조건 '건축 설계' 단계에서

토목/건축 설계사와 머리를 맞대고

방어전을 펼쳐야 합니다.

 

대형 빵집(베이커리 카페)을 짓는다고

건물 전체(예: 100평)를 통째로 '휴게음식점'으로

허가받으면 10톤을 초과하여 세금 폭탄을 맞습니다.

 

하지만 100평 중 손님이 커피를 마시는

40평만 '휴게음식점'으로 등록하고,

빵을 굽는 공간과 창고 60평을

오수 발생 기준치가 턱없이 낮은

'소매점'이나 '제조업소' 등으로

용도를 분리하여 설계하면,

전체 오수 발생량을 10톤 밑으로

꾹꾹 눌러 담아 수천만 원의 세금을

합법적으로 0원으로 만들 수 있습니다.

 

 

상가 건축,

세금 시뮬레이션이 생명이다

 

 

단순히 "건축비 평당 얼마예요?"라고 묻고 공사를 시작하면,

준공 때 날아오는 개발부담금과 하수도 원인자부담금에

흑자 부도가 날 수 있습니다.

 

상업용 건물을 기획하고 계신다면,

지역 전문가에게 도면을 먼저 보여주시고

"소장님,

이 면적과 용도로 가면

하수도 부담금 안 나올까요?"라고

 

반드시 사전 시뮬레이션을 거치시길 바랍니다.