"허가 난 땅 샀더니, 허가권을 인질로 2천만 원을 달라고?" 매매 시 필수 '명변 특약'

안녕하세요,

goodside입니다.

 

3월 21일 토요일 오전,

주말의 시작과 함께

새롭게 출발하는

부동산 개발 노트 시간입니다!

 

전원주택을 지을 땅을 알아보던 중,

공인중개사가 아주 매력적인 땅을 소개합니다.

 

"사장님,

이 땅은 매도인이 이미 토목설계비 내고

건축 허가까지 싹 다 받아놓은 땅입니다.

사장님은 땅만 사서

내일 당장 포크레인 부르고

집 지으시면 됩니다!

완전 이득이죠?"

 

복잡한 인허가 기간(수개월)과

설계비를 아낄 수 있다는 생각에

덜컥 계약서에 도장을 찍고

잔금까지 치렀습니다.

 

그런데 며칠 뒤,

명의를 바꾸려고 매도인에게 연락했더니

돌변한 목소리로 이렇게 말합니다.

 

"땅은 사장님한테 팔았지만,

'건축 허가권'은 내 이름으로 되어있잖아요?

허가권 넘겨받고 싶으면 수고비로

2,000만 원 더 입금하세요."

 

내 땅인데 내 맘대로

건물을 못 짓는 기막힌 상황!

 

초보 건축주들을 울리는

'허가권 알박기'의 정체와

완벽한 방어 특약을 공개합니다.

 

 

"허가 난 땅 샀더니, 허가권을 인질로 2천만 원을 달라고?" 매매 시 필수 '명변 특약'

 

 

1. '땅 주인'과 '허가권자'는

별개다

 

 

초보 건축주들이

가장 착각하는 것이 바로

"땅을 사면 그 땅에 묶인 허가도

당연히 내 것이 된다"는 생각입니다.

 

대한민국의 법률상 토지의 소유권(물권)과

행정청의 인허가권(대인적 권리)은

완전히 분리되어 있습니다.

 

즉, 땅의 명의가 내 이름으로 바뀌었더라도,

기존에 받아둔

건축 허가증과 개발행위허가증의

이름은 여전히 '이전 땅 주인(매도인)'의 것입니다.

 

이름이 다르면 내 땅이라도

포크레인을 댈 수 없습니다.

 

명의를 내 이름으로 바꾸는

'건축관계자 변경신고(명의변경)'를

시청에 접수해야 하는데,

이때 반드시 기존 허가권자(매도인)의

'인감도장이 찍힌 동의서'가 필요합니다.

 

 

2. 도장 안 찍어주면 어떻게 되나요?

(알박기의 공포)

 

 

매도인이 도장을 안 찍어주고

잠수하거나 웃돈을 요구할 때,

"그럼 기존 허가 취소해버리고

내 이름으로 새로 허가받지 뭐!"라고

생각하실 수 있습니다.

하지만 현실은 지옥입니다.

 

 

① 기존 허가 취소가 마음대로 안 된다

 

 

매도인이 자진해서 취소하지 않는 한,

시청에서는 함부로 남의 허가를 취소해 주지 않습니다.

 

허가 유효기간(보통 1~2년)이 끝날 때까지

내 땅에 아무런 행위도 하지 못하고

손가락만 빨며 기다려야 합니다.

 

 

② 수천만 원의 '전용비'가 날아간다

 

 

허가가 취소되면 기존에 매도인이 시청에 납부했던

수천만 원의 '농지보전부담금(전용비)'은

매도인의 통장으로 환급되어 버립니다.

 

결국 나는 내 이름으로 새로 허가를 넣으면서

수백만 원의 설계비와 수천만 원의 전용비를

내 돈으로 또 내야 합니다.

배보다 배꼽이 훨씬 커지는 것이죠.

 

 

3. 철벽 방어 치트키

'잔금일 명변 서류 동시이행'

 

 

이런 악질적인 수법에 당하지 않으려면,

허가가 살아있는 땅을 살 때

매매 계약서 특약사항에 아래의 문구를

토씨 하나 틀리지 않고 반드시 넣어야 합니다.

 

[필수 명의변경 특약 예시]
"본 매매 대금에는 현재 득한
인허가(건축 허가, 개발행위, 산지/농지전용 등)에 대한
모든 권리 양도양수 비용이 포함되어 있다.
매도인은 잔금 지급과 동시에
'건축관계자 명의변경 통지서' 및 '권리의무 승계 신고서'에
인감도장을 날인하고 인감증명서를
매수인에게 교부해야 하며,
이에 협조하지 않아 발생하는 모든 손해는
매도인이 배상한다."

 

이렇게 적어두고,

잔금을 치르는 당일

법무사에게 등기 서류를 넘길 때,

토목설계사무소에도 미리 연락하여

명의변경 서류에 매도인의 도장을

그 자리에서 함께 받아내야

완벽하게 허가권을 가져올 수 있습니다.

 

 

"허가 난 땅, 서류 두 번 챙겨라"

 

허가 난 땅은 분명 시간과 비용을

아껴주는 좋은 매물입니다.

하지만 그 이면에는 소유권과 허가권이

분리되어 있다는

법적인 맹점이 숨어있습니다.

 

계약금을 입금하기 전,

반드시 해당 인허가를 진행했던

설계사무소에 전화하여

"이 땅 허가 명의변경하는 데

매도인이 협조하기로 했나요?

추가로 납부해야 할

세금이나 예치금은 없나요?"라고

 

돌다리를 100번 두드려 보시길 바랍니다!