"땅 있으니까 대출 나오겠죠?" 천만에요. 집 짓다 돈 말라버리는 '기성고 대출'의 함정

안녕하세요.

 

일주일의 시작 월요일이지만,

돈 이야기를 좀 해야겠습니다.

 

현금 5억, 10억 쌓아두고

집 짓는 분은 거의 없으시죠?

 

대부분 땅값은 자기 자본으로 하고,

건축비는 대출을 생각하실 겁니다.

 

"내 땅이 3억짜리니까,

이거 담보로 2억 빌려서 집 지어야지."

은행에 가면 거절당합니다.

 

나대지(빈 땅)

담보 대출은 한도가 낮거든요.

그래서 짓고 있는 건물을 담보로 하는

'기성고 대출'을 받아야 하는데,

이게 생각보다 골치 아프고 이자도 셉니다.

 

공사 중간에 돈 끊겨서

"유치권 행사 중"

현수막 걸기 싫다면

꼭 알아야 할 자금 흐름을 알려드립니다.

 

 

"땅 있으니까 대출 나오겠죠?" 천만에요. 집 짓다 돈 말라버리는 '기성고 대출'의 함정

 

 

1. 후불제 대출

기성고란?

 

 

일반 아파트 담보 대출은

돈을 한 번에 '통'으로 주죠?

 

건축 자금 대출은 다릅니다.

 

 

①

지은 만큼만 준다

 

 

'기성(旣成)'

이미 이루어진 성과.

즉,

"공사한 만큼만 돈을 주겠다"는

뜻입니다.

 

은행은

건물이 완공될지 안 될지

못 믿기 때문에,

기초 공사 20% → 골조 50% → 마감 80%

이런 식으로 단계별 확인을 거쳐

돈을 찔끔찔끔 내어줍니다.

 

건축주가

"자재 사야 하니까 미리 주세요"라고

해도 절대 안 줍니다.

그래서

초기 자금 없이 시작하면

100% 멈춥니다.

 

 

2. 어디서 받나?

(2금융권)

 

 

시중 5대 은행(국민, 신한 등)은

개인 건축 자금 대출을 거의

안 해줍니다.

 

 

①

수협, 농협, 새마을금고

 

 

주로

단위 농협, 수협, 새마을금고 등

2금융권에서 취급합니다.

 

당연히 금리가 높습니다.

(일반 주담대보다 1~2% 이상 높음)

 

게다가 돈을 쓸 때마다 현장 사진 찍고,

감리 확인서 내고,

법무사 비용(신탁 등기비) 나가고...

부대 비용이 만만치 않습니다.

 

 

3. 출구 전략

대환 대출

 

 

이 비싼 이자를 계속 낼 수는 없겠죠?

 

 

①

사용승인 후 갈아타기

 

 

집이 다 지어지고

'사용승인(준공)'이 나면,

이제 번듯한 '주택'이 된 겁니다.

 

이때

고금리의 '기성고 대출'을 갚아버리고,

저렴한

'일반 주택담보대출'로

갈아타야(대환) 합니다.

 

주의

대환 시점에

내 신용도나 DSR(부채 상환 능력)이

꽉 차 있으면

대출이 안 나올 수 있으니,

준공 시점까지

신용 관리를 철저히 해야 합니다.

 

 

현금 30%는 쥐고 시작하세요

 

"대출받아서 짓지 뭐"라는

안일한 생각은 금물입니다.

 

은행은 비가 오면 우산을 뺏습니다.

공사가 지연되면

대출 연장이 안 될 수도 있습니다.

 

최소한 골조 공사까지 마칠 수 있는

현금 30~40%는 통장에 넣어두고 삽을 뜨십시오.