땅 살 때 초보자가 절대 모르는 함정 '나무'와 '경사도'

안녕하세요.

 

전원주택을 짓기 위해

경치 좋은 야산(임야)을

보러 갔습니다.

 

남향에,

2차선 도로도 딱 붙어있고,

주변에 혐오 시설도 없는

완벽한 땅입니다.

 

"야, 이런 땅이 평당 50만 원이라니!"

하고 덜컥 계약금을 넣으시나요?

 

잠깐만요.

 

땅이 아무리 좋아도

'나무'가 너무 건강하거나,

'경사'가 기준치보다

1도만 높아도

개발 허가가 안 날 수 있습니다.

 

도로와 배수로만 보느라 놓치기 쉬운,

하지만 걸리면 해결 방법이 없는

'임야 개발의 2대 암초'를

알려드립니다.

 

 

땅 살 때 초보자가 절대 모르는 함정 '나무'와 '경사도'

 

 

1. 나무의 배신

임목본수도

 

 

"나무야 베어내고 집 지으면 되지"라고

생각하시죠?

 

산림청은 그렇게

호락호락하지 않습니다.

 

 

①

숲이 너무 울창하면 보존해야 한다

 

 

임목본수도(또는 입목축적)

산에 나무가 얼마나 빽빽하게

심겨 있는지를

나타내는 수치입니다.

 

지자체마다 다르지만,

보통 해당 지역 평균치보다

150% 이상 울창하면

"보존 가치가 있는 숲"으로

판단해 개발 허가를

내주지 않습니다.

 

 

함정

특히 소나무가 멋지게

꽉 들어찬 땅은 보기에만 좋지,

개발 관점에서는

'절대 못 건드리는 땅'일

확률이 높습니다.

 

 

2. 각도의 싸움

평균 경사도

 

 

내 눈엔 완만해 보여도 컴퓨터가

계산하면 다를 수 있습니다.

 

 

①

지자체 조례 확인 필수

 

 

산지관리법과 별개로

각 시·군 조례에는

'개발행위 허가 기준 경사도'가

정해져 있습니다.

(예: 용인시 17.5도, 양평군 25도 등)

 

내 땅의 '평균 경사도'가

이 기준을 0.1도만 넘어도

허가는 절대 안 나옵니다.

 

눈대중으로

"이 정도면 평평하네"

했다가,

측량해 보니 기준치 초과로

맹지가 되는 경우가 허다합니다.

 

 

3. 해결책

가설계(사전 검토)

 

 

이 두 가지는 일반인이 눈으로 절대 확인할 수 없습니다.

 

 

①

토목설계사무소 활용

 

 

땅을 계약하기 전,

지번을 들고 해당 지역

토목설계사무소를 찾아가세요.

 

"이 땅에 집 지을 수 있는지

가설계(사전 검토) 좀 봐주세요."

라고 하면,

프로그램을 돌려서

경사도와 임목본수도를

분석해 줍니다.

(비용은 무료거나 몇만 원 수준입니다.)

 

부동산 중개인 말만 믿지 말고,

반드시 '토목 도면'으로

확인받아야 내 돈을 지킵니다.

 

 

4. 결론

겨울과 여름의 차이

 

팁을 하나 드리자면,

임야는 겨울에 보면

나무가 앙상해서 만만해 보이고,

여름에 보면 수풀에 가려

경사가 완만해 보입니다.

 

계절의 착시 현상에 속지 마세요.

 

나무가 너무 좋아 보여도 탈,

땅이 너무 높아 보여도 탈입니다.

서류상 수치가 합격인지 먼저 따져보세요.