건물주 되기 전 꼭 알아야 할 '다가구' vs '다세대' 구분법

안녕하세요.

 

은퇴 자금으로 3~4층짜리

원룸 건물 하나 사서,

꼭대기 층에 내가 살고

나머지는 월세를 놓는 삶.

많은 분의 로망이죠.

 

부동산에 가서 매물을 보는데

중개사님이 묻습니다.

 

"다가구 찾으세요, 다세대 찾으세요?"

 

"그게 그거 아닌가요?"라고

되물으셨다면

오늘 글을 정독하셔야 합니다.

 

이름은 한 글자 차이지만,

세무서에서 날아오는 세금 고지서의 '0'의 개수가

달라지기 때문입니다.

 

 

건물주 되기 전 꼭 알아야 할 '다가구' vs '다세대' 구분법

 

 

 족보가 다르다

단독 vs 공동

 

 

건축법상 두 건물은 소속이 완전히 다릅니다.

 

 

①

다가구주택 = 단독주택

(주인 1명)

 

 

정의

건물 전체의 주인이 1명입니다.

안에 방이 10개가 있어도

등기부등본은 건물 통째로

1개만 존재합니다.

 

 

특징

3층 이하,

바닥면적 660㎡ 이하,

19세대 이하 거주.

 

 

핵심

방마다 개별적으로 사고팔 수 없습니다.

(건물 통매매만 가능)

 

 

②

다세대주택 = 공동주택

(주인 여러 명)

 

 

정의

아파트처럼 각 호수(101호, 201호...)마다

주인이 따로 있습니다.

(구분 등기)

 

 

특징

4층 이하,

바닥면적 660㎡ 이하.

 

 

핵심

내가 건물 전체를 다 샀더라도,

법적으로는 집을 여러 채 가진 것이 됩니다.

 

 

세금 폭탄의 갈림길

 

 

투자 목적에 따라 유불리가 확 갈립니다.

 

 

①

양도소득세

(다가구 승!)

 

 

다가구

내가 집이 이거 하나라면,

건물 가격이 12억 원을 넘지 않는 한

나중에 팔 때 양도세 비과세(면제)를

받을 수 있습니다.

(1세대 1주택 간주)

 

 

다세대

건물에 원룸이 8개라면?

나는 집 1채가 아니라

8채를 가진 다주택자입니다.

팔 때 양도세 중과세 폭탄을 맞습니다.

 

 

②

취득세

(다세대 승?)

 

 

반대로 살 때는 다세대가

유리할 수도 있습니다.

 

다가구는 건물 전체 가격이 비싸서

대출 규제가 심하지만,

다세대는 호수별로 쪼개져 있어

공시가격이 낮게 잡히는 경우가 있습니다.

 

하지만 은퇴 후 월세 수익용이라면

'양도세' 혜택이 큰

다가구가 압도적으로 유리합니다.

 

 

구별법

현관문을 봐라

 

 

서류 떼기 전에 눈으로 확인하는 팁입니다.

 

 

①

층수와 호수

 

 

3층 이하

다가구일 확률이 높습니다.

 

 

4층 이상

다세대(빌라)일 확률이 높습니다.

(1층 필로티 주차장 제외)

 

가장 정확한 건 '건축물대장'을 떼보는 것입니다.

용도란에

'단독주택(다가구)'인지

'공동주택(다세대)'인지

반드시 확인하세요.

 

 

"톨게이트비"가 다르다

 

 

건물을 사서 월세를 받다가

나중에 팔고 나올 때(Exit),

다가구는 세금을 거의 안 내고 나올 수 있지만,

다세대는 수익의 절반 이상을

세금으로 낼 수도 있습니다.

 

"건물주가 되고 싶으신가요?"

그렇다면

주인이 1명인 '다가구'를 찾으세요.

그게 절세의 지름길입니다.