초보가 속는 '원형지' 투자의 함정

안녕하세요.

 

토지 시장에 가면 두 종류의 땅이 있습니다.

 

원형지

풀이 무성하고 울퉁불퉁한

논이나 밭, 야산.

(가격: 평당 50만 원)

 

조성지(대지)

석축이 쌓여 있고 바닥이

평평하게 다져진 집 터.

(가격: 평당 100만 원)

 

 

여러분이라면 무엇을 사시겠습니까?

대부분의 초보자는

"당연히 50만 원짜리 사서

내가 개발하면 이득이지!"라고

생각합니다.

 

하지만 계산기를 두드려보면,

싼 땅을 사서 개발하는 비용이

비싼 땅값보다 더 나오는

'배보다 배꼽이 더 큰 상황'이

자주 발생합니다.

 

그 이유를 계산해 드립니다.

 

초보가 속는 '원형지' 투자의 함정

 

 

땅값 말고 '알파(+α)'를 더해라

 

 

원형지를 대지로 바꾸는 데는 생각보다

엄청난 비용이 듭니다.

 

 

①

인허가 및 세금 (약 15~20%)

 

 

농지보전부담금

공시지가의 30%를 나라에 내야 합니다.

(평당 몇만 원~십몇만 원)

 

 

설계/인허가비

토목설계사무소와 건축사무소에 주는 용역비입니다.

(건당 수백만 원)

 

 

②

토목 공사비 (핵심)

 

 

흙을 채우거나 깎는 비용(성토/절토),

무너지지 않게 옹벽이나 석축을 쌓는 비용,

상하수도 배관을 묻는 비용,

진입로 포장 비용까지...

 

지형에 따라 다르지만,

보통 평당 15~30만 원은 우습게 깨집니다.

 

 

시간과 스트레스 비용

 

 

돈보다 더 무서운 건 '리스크'입니다.

 

 

①

민원과 공사 지연

 

 

내가 직접 공사를 하다 보면 옆집에서

"시끄럽다, 먼지 난다" 민원을 넣습니다.

공사가 중단되고,

스트레스로 병원비가 더 나옵니다.

 

반면, '조성된 땅'은 전 주인이

이 모든 싸움과 인허가 과정을

끝내놓은 상태입니다.

 

평당 가격이 비싼 건 그

'수고비'와 '시간'을 사는 값입니다.

 

 

초보자라면 '조성지'를 사라

 

물론 개발 업자라면 원형지를 싸게 사서

가치를 높이는 게 맞습니다.

 

하지만 경험 없는 일반인이라면?

 

① 실제 원가 비교

 

원형지

땅값 50만 + 공사비 30만 + 세금/기타 10만 + 내 스트레스 = 총 90만 원 + α

 

 

조성지

땅값 100만 원 (즉시 건축 가능, 리스크 0)

 

10만 원 차이라면,

골치 아픈 공사 없이 바로 집을 지을 수 있는

조성지를 사는 게 훨씬 남는 장사일 수 있습니다.

 

눈앞의 평단가에 속지 말고 '총 취득 원가'를 계산하세요.