"내 땅 내 맘대로 못 쪼갠다고?" 기획부동산이 숨기는 '토지분할 최소면적'의 무서운 진실

안녕하세요,

goodside입니다.

 

4월 1일 수요일 오전,

4월의 첫날을 묵직한

실전 부동산 지식으로 열어드리는

부동산 개발 노트 시간입니다.

 

이천이나 여주 외곽의

널찍한 500평짜리 밭(농지)이나 산을

싸게 샀습니다.

 

혼자 다 쓰기엔 너무 커서,

100평씩 5개로 반듯하게 잘라서(분할)

지인들에게 팔거나

전원주택을 지으려고

시청 지적과에 찾아갑니다.

 

그런데 담당 공무원이

단호하게 말합니다.

"사장님,

이 땅은 법적으로

그 크기로는

절대 분할해 드릴 수 없습니다."

 

"예?

내 돈 주고 산 내 땅인데,

가위로 종이 자르듯이 측량해서

쪼개면 되는 거 아닙니까?"

 

초보 지주들이 가장 크게 착각하는

'토지 분할'의 늪!

 

국가가 내 땅의 칼질을 막는 이유와

기획부동산의 사기 수법을

알려드립니다.

 

 

"내 땅 내 맘대로 못 쪼갠다고?" 기획부동산이 숨기는 '토지분할 최소면적'의 무서운 진실

 

 

난개발을 막기 위한

'분할제한면적'

 

 

국가법령정보센터(law.go.kr)의

「건축법」 제57조와

「국토계획법」을 보면,

땅을 무한정 잘게 쪼개는 것을

법으로 엄격하게 금지하고 있습니다.

 

땅이 너무 작게 쪼개지면

건물을 제대로 지을 수도 없고,

쓸모없는 자투리땅(과소토지)이 되어

온 나라가 난개발로

몸살을 앓기 때문입니다.

 

그래서 지목과 용도지역에 따라

"최소 이 면적 이상으로만 쪼개라"는

마지노선이 정해져 있습니다.

 

 

용도지역별 쪼개기 마지노선

 

 

지자체 조례마다 조금씩 다르지만,

법에서 정한 최소 분할 면적의 기준은

보통 다음과 같습니다.

 

 

① 주거지역, 상업지역 등 (도심지)

 

 

주거지역

최소 60㎡ (약 18평) 이상

 

상업지역 / 공업지역

최소 150㎡ (약 45평) 이상

 

도심지는 건물을 빽빽하게 지을 수 있기 때문에

기준 면적이 비교적 작습니다.

 

 

② 녹지지역, 관리지역, 농림지역 (시골 땅)

 

 

녹지지역 / 비도시지역(관리지역 등)

최소 200㎡ (약 60평) 이상

 

전원주택을 많이 짓는 시골 땅은 보통

최소 60평 이상으로만 자를 수 있습니다.

 

만약 100평짜리 땅을 50평씩 두 개로

쪼개달라고 측량 성과도를 넣으면,

시청에서 60평 미만이라며

칼같이 반려해 버립니다.

 

 

기획부동산의 함정

'분할'이 안 되니

'지분'으로 판다

 

 

여기서 기획부동산의 무서운

사기 수법이 등장합니다.

 

기획부동산이

싼 임야 10,000평을 샀습니다.

 

이걸 100평씩 100명에게

팔아먹고 싶은데,

산 한가운데 맹지라서

도로도 없고

'토지분할 개발행위허가'가

절대 나지 않습니다.

땅을 쪼갤 수가 없는 것이죠.

 

그래서 이들은 땅에

선을 그어주는 '분할' 대신,

서류상 권리만 나누는

'공유 지분'으로

땅을 팔아넘깁니다.

 

"사장님,

나중에 다 분할해 줄 테니까

일단 지분으로 사두세요!"라는

달콤한 말에 속아 도장을 찍는 순간,

내 땅에는 얼굴도 모르는

공동소유자 99명이 생깁니다.

 

나중에 내 맘대로 집을 짓지도,

팔지도 못하는 지옥의 알박기가

시작되는 것입니다.

 

 

선 긋기 전,

토목설계사무소부터 들르세요

 

단순히 면적만 크다고

땅이 쪼개지는 것이 아닙니다.

 

쪼개진 땅마다

건축법상 '도로'가 다 붙어있어야 하는 등

허가 조건이 매우 까다롭습니다.

 

땅을 사서 분할 후 매매할 계획이시라면,

절대 혼자 가계약부터 하지 마시고

해당 지번을 들고

지역의 토목설계사무소를 찾아가

"소장님,

이 땅 제가 원하는 평수와 모양대로

가분할(분할 허가)이 가능할까요?"라고

반드시

팩트 체크부터 받으시길 바랍니다!