"허가 났다고 당장 땅부터 팠더니 공사 중지?" 수천만 원 날리는 '조건부 허가'의 무서운 함정

안녕하세요,

goodside입니다.

 

3월 18일 수요일 오전,

실전에서 수천만 원의 손해를 막아주는

부동산 개발 노트 시간입니다.

 

길고 복잡한 인허가 과정을 거쳐

마침내 시청으로부터

'개발행위허가증'을 받아들면,

그동안의 스트레스가 싹 날아갑니다.

 

당장 내일이라도 굴삭기를 불러서

땅을 파고 집을 올리고 싶은 마음이 굴뚝같죠.

 

하지만 허가증 앞면의 '허가'라는

두 글자만 보고 무작정 공사를 시작했다가,

며칠 뒤 시청에서 날아온

"공사 중지 명령" 통보를 받고

현장이 올스톱되는 끔찍한 사태가

비일비재하게 일어납니다.

 

내 땅에 정당하게 허가를 받았는데

왜 공사를 못 하게 막는 걸까요?

 

초보 건축주들이 허가증을 받을 때

99%가 읽지 않고 넘기는

서류 뒷장의 시한폭탄,

'조건부 허가'의 무서운 진실을 알려드립니다.

 

 

"허가 났다고 당장 땅부터 팠더니 공사 중지?" 수천만 원 날리는 '조건부 허가'의 무서운 함정

 

1. 대한민국의 거의

모든 허가는 '조건부'다

 

 

관할 지자체에서 내어주는

개발행위허가는 대부분

"당신이 이러이러한 '조건'을

공사 전이나 공사 중에

반드시 지킨다는 전제하에

허가를 내어주겠다"는

조건부 허가입니다.

 

허가증 뒤에 붙어있는 수십 가지의

[허가 조건]을 읽어보면,

비산먼지(먼지 날림) 방지,

소음 대책, 배수로 확보,

안전 펜스 설치 등

시청의 각 부서(환경과, 건설과, 산림과 등)에서

요구하는 까다로운 미션들이 적혀있습니다.

 

이 조건들을 이행하지 않고 땅부터 파기 시작하면,

그 허가는 즉시 효력을 잃고

불법 공사로 간주됩니다.

 

 

2. 공사 중지 당하는

대표적인 3가지 실수

 

 

현장에서 굴삭기 시동을 강제로 끄게 만드는

가장 흔한 실수들은 다음과 같습니다.

 

 

① "먼지 펄펄 나는데 울타리가 없네?"

(환경과 민원)

 

 

주변에 마을이나 다른 주택이 있는데,

먼지를 막아주는 높은 가설 울타리(방진벽)를 치지 않고

흙을 파내면 100% 이웃의 민원이 들어갑니다.

 

환경과에서 출동하여

"비산먼지 발생 신고 및 방진벽 설치 조건 미이행"으로

즉시 공사를 중지시킵니다.

 

 

② "흙이 남의 땅으로 쏟아지겠어!"

(안전 조치 미흡)

 

 

비탈진 산이나 언덕을 깎을 때,

비가 오면 토사가 이웃 땅이나 도로로 흘러내리지 않도록

임시 배수로를 파거나 천막을 덮어두어야 한다는

조건이 붙습니다.

 

이를 무시하고 흙만 파놓고 퇴근했다가

민원이 발생하면 얄짤없이 현장이 멈춥니다.

 

 

③ "시작한다고 말도 안 하고 팠네?"

(착공계 미제출)

 

 

허가가 났더라도

"언제부터 어느 시공사가 공사를 시작합니다"라는

내용의 '착공계'를 시청에 제출하고

수리가 완료된 후에 땅을 파야 합니다.

 

서류 제출 없이 몰래 공사를 시작하는 것도 규정 위반입니다.

 

 

3. 현장이 멈추면 피가 마른다

(장비대 폭탄)

 

 

공사 중지 명령을 받으면,

시청에서 요구하는 조건을

완벽하게 보완하고 사진을 찍어

다시 승인을 받을 때까지

현장에는 못 하나 박을 수 없습니다.

 

보통 이 과정이 빠르면 며칠,

늦으면 몇 주가 걸립니다.

 

그동안 현장에 대기 중인 굴삭기와 덤프트럭의

하루 임대료, 인부들의 인건비는

허공으로 고스란히 날아가게 되며

수백, 수천만 원의 막대한 손해를 입게 됩니다.

 

 

허가증 뒷장을 설계사와 함께 정독하라

 

"설계사무소에서 알아서 다 해줬겠지" 하고

방심하시면 안 됩니다.

 

허가증이 나오면 당장

굴삭기 기사님께 전화할 것이 아니라,

인허가를 진행한 토목설계사무소를 찾아가

 

"소장님, 공사 시작하기 전에

제가 현장에 꼭 미리 해둬야 할 조치(조건)가 뭔가요?"

라고 묻고

허가증 뒷장을 꼼꼼히 함께 읽어보셔야 합니다.

 

그것이 가장 안전하고 빠르게 내 집을 짓는 첫걸음입니다.