"군부대 근처 땅, 싸다고 덜컥 샀다가..." 허가 30일 늦추는 '군사시설보호구역'의 진실

안녕하세요.

 

2월 14일 토요일 오전,

부동산 개발 노트

대망의 150번째

이야기입니다.

 

경기 외곽 지역 땅을

보러 다니다 보면,

입지는 참 좋은데

시세보다 저렴하게 나온

땅들이 있습니다.

 

등기부등본을 떼보면

'군사기지 및 군사시설 보호구역'

이라는

붉은 글씨가 찍혀 있는

경우가 많죠.

 

"요즘 세상에

군부대 옆이라고

집 못 짓게 하겠어?"

라고

방심했다가 큰코다칩니다.

 

시청 허가과가 아니라

군부대 작전과의

승인을 받아야 하는

'군협의(작전성 검토)'.

 

이게 무엇인지,

그리고 어떤 땅은 피해야 하는지

실무 포인트만 딱 집어드립니다.

 

 

"군부대 근처 땅, 싸다고 덜컥 샀다가..." 허가 30일 늦추는 '군사시설보호구역'의 진실

 

 

1. 시청이 아니라 '군인'이 허가한다

 

 

일반적인 땅은

시청 토목과에서

허가를 내주지만,

 

군사보호구역 내의 땅은

시청이 관할 군부대에 서류를 보내

"이거 허가해 줘도 됩니까?"

라고

물어봅니다.

이것이 '군협의'입니다.

 

기간

법정 처리 기한이

30일입니다.

일반 허가보다

한 달이 더 걸립니다.

 

권한

군부대에서

"작전상 불가"라고 하면,

시장님도 허가를 못 내줍니다.

 

 

2. 무엇을 통제하나?

(높이와 방향)

 

 

군부대가 가장 예민하게 보는 것은

두 가지입니다.

 

 

① 고도 제한

(비행안전/사격)

 

 

인근에 헬기장이나 비행장이 있다면,

건물의 높이를

엄격하게 제한합니다.

 

2층 집을 짓고 싶은데

1층밖에 못 짓게

될 수도 있습니다.

 

사격장 근처라면

유탄(잘못 날아온 탄) 위험 때문에

건축 자체가

불허될 수 있습니다.

 

 

② 관측 방해

(시야)

 

 

우리 건물이

군부대의

감시 초소 시야를 가린다면?

허가가 안 나거나,

층수를 낮춰야 합니다.

 

심지어

"군부대 쪽으로 창문을 내지 말 것"

이나

"옥상에 가림막을 설치할 것"

이라는

조건이 붙기도 합니다.

 

 

3. 해결책

'행정위탁' 지역을 찾아라

 

 

군사보호구역이라고

다 어려운 건 아닙니다.

 

'행정위탁'

여부를 확인하세요.

 

 

① 행정위탁이란?

 

 

군부대가 일일이

검토하기 귀찮으니,

"일정 높이(예: 8m) 이하의

건물은

시청이 알아서 허가해라"고

권한을

넘겨준 지역입니다.

 

토지이용계획확인원에

'행정위탁구역'이라고

적혀 있다면?

 

군협의 없이

바로 시청 허가로

끝나므로

일반 땅과 똑같습니다.

(이게 핵심입니다!)

 

 

계약 특약이 살길이다

 

군협의는 예측이 어렵습니다.

부대장이 바뀌면 기준이 바뀌기도 합니다.

 

군사보호구역 땅을 살 때는

계약서에 반드시

"군협의 부결 시

계약은 무효로 하고

계약금을 반환한다"는

특약을 넣어야

내 돈을 지킬 수 있습니다.

 

땅값 싼 이유,

다 있는 법입니다.