상가주택 지을 때 고수들이 '북향 땅(북도로)'만 찾는 충격적 이유

안녕하세요.

 

전원주택을 지을 땐 햇볕 잘 드는

'남향 땅'이 최고입니다.

 

이건 불변의 진리죠.

 

하지만 3~4층짜리 상가주택(다중, 다가구)이나

꼬마빌딩을 지으려고

도심지 땅을 볼 때는 얘기가 180도 달라집니다.

 

오히려 햇볕이 덜 드는

'북쪽에 도로가 있는 땅'이

남향 땅보다 훨씬 비싸게 팔립니다.

 

"아니, 북향이면 어둡고 추운 거 아니에요?"라고

반문하시겠지만,

여기에는 건물의 크기(수익)를

결정짓는 법적 비밀이 숨어있습니다.

 

오늘은 건물주를 꿈꾼다면 필수로 알아야 할

'일조권 사선 제한' 이야기를 해보겠습니다.

 

 

상가주택 지을 때 고수들이 '북향 땅(북도로)'만 찾는 충격적 이유

 

 

내 땅인데 내 맘대로 못 올린다?

 

 

우리나라 건축법에는

"뒷집(북쪽 집)의 햇빛을 가리지 말라"는

착한 법이 있습니다.

 

바로 '일조권 사선 제한'입니다.

 

 

①

정북 방향으로 띄워라

 

 

전용주거지역이나 일반주거지역에서 건물을 지을 때,

내 땅의 북쪽 경계선에서

일정 거리(높이 9m 이하는 1.5m, 9m 초과는 높이의 1/2)를

띄워서 지어야 합니다.

 

이 때문에 3층 이상 올릴 때

건물이 사선으로 잘려나가

계단 모양(피라미드 꼴)이 되는 것입니다.

 

 

'북도로'가 로얄인 이유

 

 

만약 내 땅의 북쪽에 '도로'가 있다면 어떻게 될까요?

 

 

①

도로 폭만큼 득을 본다

 

 

법적으로 북쪽 경계선은

'도로 건너편'이 아니라 '내 땅 끝'이지만,

북쪽에 도로가 있으면

이미 도로 폭(예: 6m, 8m)만큼

북쪽 건물과 멀리 떨어져 있습니다.

자연스럽게 이격 거리가 확보되기 때문에,

내 건물을 사선으로 깎지 않고

4층, 5층까지 반듯하게 일자로 올릴 수 있습니다.

 

 

수익률의 차이

1개 층이 더 생긴다

 

 

건물이 반듯하냐, 깎이느냐는 엄청난 차이입니다.

 

 

①

방 하나 월세가 얼만데!

 

 

남향 땅(남도로)

북쪽이 바로 남의 집이라

사선 제한을 정통으로 맞습니다.

4층은 방이 반쪽 나고,

베란다(불법 확장 유혹)가 생깁니다.

 

북향 땅(북도로)

4층까지 꽉 채워서 지을 수 있습니다.

같은 땅 크기라도

임대 줄 수 있는 방이 1~2개 더 나옵니다.

이는 매달 월세 수입과 직결되고,

나중에 건물을 팔 때도 제값을 받습니다.

 

 

건물은 '북도로'가 진리

 

그래서 택지 지구 입찰에서

'북도로' 필지는 경쟁률이 치열합니다.

내가 살 전원주택이라면 남향을 고르세요.

하지만 월세 받는 수익형 건물을 짓겠다면,

 

뷰나 채광보다 '북쪽에 도로가 있는지'를

가장 먼저 확인해야 합니다.

그것이 곧 수익률입니다.