[새해 첫 부동산 상식]'건물분 부가세'와 '포괄양수도' 완벽 정리

안녕하세요.

 

2026년 새해 복 많이 받으세요! ☀️

 

올해 첫 글은

여러분의 소중한 자산을 지키는

중요한 세금 이야기로 시작합니다.

 

아파트를 살 땐 집값만 주면 끝이었죠.

하지만 은퇴 후 월세를 받으려고

상가나 창고를 살 때는 다릅니다.

 

매매가 5억 원이라고 해서

5억만 준비했는데,

잔금 치르는 날 주인이

"부가세 별도인 거 아시죠?

2천만 원 더 입금하세요"라고

폭탄 선언을 할 수 있습니다.

 

법적으로 줘야 할 돈이라

안 줄 수도 없고 난감한 상황.

애초에 계약서에 '이 특약' 한 줄만 넣었으면

돈 한 푼 안 들이고 해결될 일이었습니다.

 

오늘은 사업자끼리 주고받는

'포괄양수도 계약'을 알려드립니다.

 

 

[새해 첫 부동산 상식]'건물분 부가세'와 '포괄양수도' 완벽 정리

 

 

부동산에도 부가세가 있다?

 

 

우리가 편의점에서 물건 살 때 10% 부가세를 내듯,

부동산도 마찬가지입니다.

 

 

①

토지는 면세, 건물은 과세

 

 

땅(토지)

부가세가 없습니다.

(면세)

 

 

건물

주택을 제외한

상가, 사무실, 공장, 창고 건물은

건물 가격의 10%를

부가세로 내야 합니다.

 

 

문제

매매 계약서에 '부가세 포함'인지 '별도'인지 안 적으면,

관행상 '별도'로 봅니다.

매수인이 쌩돈을 더 내야 하는 거죠.

 

 

내 돈 안 들이는 비법

'포괄양수도'

 

 

원래대로라면

[1.매수인이 부가세 입금]

[2.매도인이 세무서에 납부]

[3.매수인이 환급 신청]

[4.몇 달 뒤 환급]

과정을 거쳐야 합니다.

 

돈이 돌고 돌 뿐, 결국 제자리죠.

이 번거로움을 없애는게

포괄양수도입니다.

 

 

①

사업을 통째로 넘긴다

 

 

매도인의 임대 사업자 권리와 의무를

매수인이 '그대로 승계'하는 조건으로 계약하면,

국세청에서 "어차피 냈다가 돌려줄 거 생략하자"라고

인정해 줍니다.

 

 

효과

부가세를 서로 주고받지 않아도 됩니다.

매수인은 초기 자금 부담을 확 줄일 수 있죠.

 

 

특약 작성법 (필수)

 

 

말로만 하면 안 됩니다.

계약서에 반드시 명시해야 합니다.

 

 

①

추천 특약 문구

 

 

"본 계약은 부가가치세법에 의한 '사업의 포괄양수도' 계약으로 진행한다."

"단, 포괄양수도가 인정되지 않을 경우 건물분 부가세는 매수인이 별도로 부담한다."

 

[주의할 점]

매수인은 반드시 매도인과 동일한 과세 유형(일반과세자)으로

사업자 등록을 내야 합니다.

(간이과세자로 내면 포괄양수도 깨져서 부가세 토해내야 함)

업종도 동일하게(부동산 임대업 등)

유지해야 합니다.

 

 

"부가세 포함인가요?"

 

앞으로 상가나 땅(건물 있는)을 보러 가실 땐

부동산 사장님께 꼭 물어보세요.

"이 가격, 부가세 포함인가요?

아니면 포괄양수도 되나요?"

이 질문 하나가 여러분을 부동산 고수로 보이게 하고,

생각지도 못한 세금 폭탄을 막아줄 것입니다.