내 돈 지키는 '대출 특약' 작성법

안녕하세요.

 

내집마련이나 토지 투자를 할 때

현금 100% 들고 하는 분은 거의 없죠.

레버리지(대출)를 활용하는 게 기본입니다.

 

"이 땅은 감정가가 높아서

대출 70%는 무조건 나옵니다.

걱정 마세요."

 

부동산 사장님의 이 말만 믿고

계약서에 도장을 찍었는데,

 

며칠 뒤 은행에서

"소득 증빙이 부족해서

대출이 어렵습니다"라고

한다면?

 

잔금을 못 치르니 계약은 파기되고,

매도인은

"계약금(10%)은 위약금이니

못 돌려줍니다"라고

나옵니다.

 

법적으로도 매수인의 귀책사유라

구제받을 길이 없습니다.

 

이 끔찍한 상황을 막아주는 안전벨트,

특약 넣는 법을 알려드립니다.

 

 

내 돈 지키는 '대출 특약' 작성법

 

 

왜 말로 하면 안 될까?

 

 

계약 현장에서는 분위기가 좋습니다.

 

"에이, 만약에 대출 안 되면 돌려드려야지~"

라고 매도인도 동의합니다.

 

하지만

이건 녹취가 있어도

소송 가야 겨우 받을까 말까입니다.

 

 

① 계약서는 냉정하다

 

 

표준 부동산 매매 계약서에는

"매수인의 사정으로 잔금을 지체하면

계약을 해제하고 계약금을 몰수한다"는

조항이 기본으로 깔려 있습니다.

 

'대출 불가'는 엄연히

매수인의 개인 사정(신용도, 소득 문제)

입니다.

 

별도의 단서 조항(특약)이

없다면 돈을 날리는 게 원칙입니다.

 

 

살려주는 문구

구체적으로 적어라

 

 

단순히

"대출 안 되면 무효로 한다"라고

쓰면 안 됩니다.

 

분쟁의 소지가 있습니다.

"어디 은행? 금리 몇 프로? 얼마까지?"

따지면 할 말이 없기 때문입니다.

 

 

① 추천 특약 문구

(복사해서 쓰세요)

 

 

"매수인이 제1금융권(OO은행 등)에서

매매대금의 OO% 이상,

금리 연 O% 이하로 대출 승인이 거절될 경우,

본 계약은 조건 없이 무효로 하며

매도인은 받은 계약금을 즉시 반환하기로 한다."

 

 

핵심

은행 종류, 대출 금액(비율), 금리 상한선을

명시해야 합니다.

 

터무니없는 고금리 대부업체를 알선해 주며

"대출 되잖아?"라고 우기는 것을 막기 위함입니다.

 

 

실전 팁

중개사가 거절한다면?

 

 

매도인이나 중개사는 이 특약을 싫어합니다.

계약이 깨질 수도 있으니까요.

 

"아니, 신용 불량이신가?

왜 이렇게 깐깐하게 하세요?"라며

핀잔을 주기도 합니다.

 

 

①

사전 심사 활용

 

 

이럴 땐

"제가 깐깐한 게 아니라,

확실하게 하려고 미리 은행에

가조회 넣어보겠습니다"라고

하세요.

 

계약 전 탁상 감정이나

대출 상담사를 통해

가능 여부를 먼저 타진해 보고,

 

그래도 불안하다면

"계약 후 2주 이내에 대출 불가 판정 시"

처럼 기간을 한정해서

특약을 넣어달라고 협상하세요.

 

 

한 줄이 수천만 원을 지킨다

 

부동산, 특히 토지는 아파트처럼 시세가 딱 떨어지지 않아서

은행마다 감정가가 천차만별입니다.

 

내가 생각한 것보다 대출이 훨씬 적게 나올 수 있다는 뜻입니다.

 

부끄러워하지 마세요.

계약서 특약란에 이 한 줄을 적는 용기가,

최악의 경우 내 계약금을 지켜주는 유일한 보루가 됩니다.