'중도금' 100만 원만 넣어도 절대 취소 못 하는 이유 (이행의 착수)

안녕하세요, goodside입니다.

좋은 땅을 시세보다 싸게 계약하고

기분 좋게 집에 왔는데,

며칠 뒤 땅 주인에게 전화가 옵니다.

 

"죄송한데, 다른 사람이 5천만 원 더 준다고 해서요.

받은 계약금 2배로 물어드릴 테니 계약 해지합시다."

청천벽력 같은 소리죠.

 

법적으로 '계약금'만 오간 상태에서는

주인이 배액을 배상하면 일방적으로 파기할 수 있습니다.

하지만 이 상황을 막을 수 있는 유일한 무기가 있습니다.

 

바로 '중도금'입니다.

단돈 100만 원이라도 중도금이 들어가는 순간,

계약은 '취소 불가' 모드로 바뀝니다.

 

오늘은 부동산 계약의 족쇄,

중도금 이야기를 해보겠습니다.

 

 

'중도금' 100만 원만 넣어도 절대 취소 못 하는 이유 (이행의 착수)

 

 

계약금만 냈을 때

언제든 파기 가능

 

 

보통 매매가의 10%를 계약금으로 겁니다.

이 단계는 '약속' 수준입니다.

 

 

①

해약금 해제

 

 

잔금을 치르기 전까지는

언제든 마음이 변할 수 있다고 법은 봅니다.

 

 

매수인이 포기

내가 낸 계약금을 포기하고 안 사면 됩니다.

 

 

매도인이 포기

받은 계약금의 2배(배액)를 돌려주고 안 팔면 됩니다.

땅값이 계약금 2배보다 더 많이 올랐다면

주인 입장에선 깨는 게 이득이겠죠.

 

 

중도금을 냈을 때

법적 구속 (낙장불입)

 

 

중도금은

"계약을 반드시 이행하겠다"는

실행의 단계(이행의 착수)로 봅니다.

 

 

①

일방적 해제 불가능

 

 

민법상 중도금(일부라도)이 지급되면,

매도인은 아무리 큰돈을 물어줘도

계약을 일방적으로 깰 수 없습니다.

 

매수인이 동의해주지 않는 한,

소송을 가도 무조건 매수인이 이겨서

소유권을 가져올 수 있습니다.

 

즉, 땅은 이미 내 것이나 다름없게 됩니다.

 

 

실전 팁

'소액'이라도 먼저 넣어라

 

 

정말 놓치기 싫은 땅이라면

계약서 쓸 때 전략을 잘 짜야 합니다.

 

 

①

중도금 날짜를 잡아라

 

 

계약서에

"중도금 O월 O일에 지급한다"는

문구를 넣으세요.

금액이 클 필요도 없습니다.

매매가의 10~20%라도 상관없습니다.

 

 

꿀팁

심지어 판례에 따르면,

약속한 날짜보다 '미리' 입금해도 유효합니다.

 

주인이 딴마음 먹는 낌새가 보이면,

중도금 계좌로 미리 돈을 쏴버리고 문자

("중도금 입금했습니다")를 남기세요.

 

그 순간 계약 파기는 불가능해집니다.

(단, '미리 입금 금지' 특약이 없어야 함)

 

 

계약의 '자물쇠'를 채우세요

 

반대로 내가 땅을 파는 입장인데,

더 비싸게 살 사람이 나타날 것 같다면?

절대 중도금을 받으면 안 되겠죠.

 

'중도금'은 단순한 돈 전달이 아닙니다.

계약을 확정 짓는 강력한 법적 자물쇠입니다.

 

시세가 들썩이는 지역의 땅을 살 때는

반드시 중도금 조항을 넣어서 내 권리를 지키세요.