"길 막고 통행료 5천만 원 내놓으라고요?" 알박기 박살 내는 '도로 지정 공고'의 마법

안녕하세요,

goodside입니다.

 

4월 8일 수요일 오전,

수천만 원의 기회비용이 오가는

치열한 부동산 개발 현장에서

건축주분들의 지갑을

안전하게 지켜드리는

부동산 개발 노트 시간입니다.

 

시골에 전원주택을 짓거나

공장을 세우기 위해 땅을 매입할 때,

가장 먼저 확인해야 하는 것이

바로 '건축법상 진입 도로'입니다.

 

그런데 눈앞에 버젓이

아스팔트 포장까지 된

훌륭한 도로가 있어서

안심하고 땅을 샀는데,

나중에 건축 허가를 넣으려고 보니

그 도로가 국가 소유가 아닌

'개인 소유(사유지)'인 경우가

빈번하게 발생합니다.

 

이때 도로의 주인은

"내 땅 밟고 공사할 거면

사용료(통행료) 명목으로

5천만 원을 내놔라!"라며

이른바 '알박기'를 시전합니다.

 

건축주 입장에서는

집을 지으려면 그 길밖에 없으니

눈앞이 캄캄해지죠.

 

법정 소송(주위토지통행권)을 가자니

최소 1~2년이 걸려

공사 자체가 무산될 위기에 처합니다.

 

오늘은 이런 악덕 지주의 횡포를

합법적으로 무력화시키고,

수천만 원의 통행료를

단 1원도 내지 않게 만들어주는

마법의 서류,

'도로 지정·공고'의 엄청난 위력을

실무진의 생생한 사례와 함께

파헤쳐 드립니다.

 

 

"길 막고 통행료 5천만 원 내놓으라고요?" 알박기 박살 내는 '도로 지정 공고'의 마법

 

 

실무 팩트

"사장님, 통행료 안 주셔도 됩니다"

 

 

실제로 저희 사무실에서 해결했던

아찔한 실무 사례를 하나

들려드리겠습니다.

 

시 외곽에 300평 규모의

땅을 매입하여

전원주택을 지으려던

B 사장님이 계셨습니다.

 

진입로가 폭 4m로

아주 잘 포장되어 있었기에

맹지가 아니라고 100% 확신하고

계약을 마쳤죠.

 

그런데 측량과 인허가를 진행하던 중,

그 진입로 중 약 10m 구간이

앞집 주인의 '개인 사유지'로

밝혀졌습니다.

 

앞집 주인은

기다렸다는 듯이

"이 길을 진입로로 쓰기 위한

'토지사용승낙서'를 써줄 테니,

대가로 5천만 원을 달라"고

통보했습니다.

 

B 사장님은 사색이 되어

저희 사무실로 달려오셨습니다.

"소장님,

저 돈 없으면 허가 안 납니까?

당장 5천만 원이 어딨습니까,

계약 포기해야 하나요?"

 

하지만 실무진이

관할 지자체의 행정망을

이 잡듯이 뒤진 결과,

놀라운 사실을 발견했습니다.

 

바로 그 앞집 주인이

5년 전 자신의 집을 지을 때,

바로 그 사유지 진입로를

'건축법상 도로로 지정·공고' 해달라고

시청에 신청하여

허가를 받았던 기록(도로대장)을

찾아낸 것입니다.

 

저희는 B 사장님께 웃으며

말씀드렸습니다.

 

"사장님,

통행료 1원도 안 주셔도 됩니다.

내일 바로 건축 허가 접수 들어갑니다."

 

 

사용승낙서는 '최초 1회'면 끝난다

 

 

어떻게 이런 마법 같은 일이

가능했을까요?

국가법령정보센터(law.go.kr)에 명시된

「건축법」 제45조(도로의 지정·폐지 또는 변경)를

보면

그 해답이 명확하게 나와 있습니다.

 

원칙적으로 남의 사유지를

건축 진입로로 쓰려면

땅 주인의 인감도장이 찍힌

'토지사용승낙서'가

반드시 필요합니다.

 

하지만 누군가(앞집 주인 등)가 과거에

그 길을 이용해 건축 허가를 받으면서

지자체장(시장, 군수)에게

'이 길을 진입 도로로 지정해 달라'고

동의하여 이미 공고가 난 도로라면?

 

이 도로는

개인의 사유지라 할지라도,

그 순간부터 건축법상

누구나 진입로로 사용할 수 있는

'공도(공공의 도로)'의

성격을 갖게 됩니다.

 

법적으로

이미 도로로 지정된 땅이기 때문에,

그 이후에 뒤쪽 땅을 사서

집을 지으려는 사람(B 사장님)은

땅 주인에게 또다시

토지사용승낙서를 받을 필요가

전혀 없습니다.

 

당연히 수천만 원의 통행료를

줄 이유도 사라지는 것입니다.

 

 

현장의 함정

공무원도 모를 수 있다,

내가 찾아야 한다

 

 

여기서 주의할 점은,

10년, 20년 전에 지정된 도로는

전산화가 제대로 되어 있지 않아

시청 건축과 공무원조차

그 사실을 모르는 경우가

허다하다는 것입니다.

 

공무원들은 서류상

사유지로 나오면

기계적으로

"땅 주인한테 사용승낙서 받아오세요"라고

안내합니다.

 

이때 건축주가 지레 겁을 먹고

땅 주인에게 돈을 줘버리면 끝입니다.

 

하지만

지역 전문 인허가 대행사는 다릅니다.

 

과거의 종이로 된

'도로대장(道路臺帳)'이나

지자체 관보에 실린 고시 내용을

끝까지 추적해서,

"이 도로는 2010년도에

이미 건축법상 도로로

지정 공고된 길입니다!"라고

증거를 들이밀어

공무원을 설득하고

인허가를 관철시킵니다.

 

 

민사상 '통행방해'도

성립하지 않는다

 

 

만약 앙심을 품은 땅 주인이

"그래? 허가는 났어도 여긴 내 땅이니까

차 못 지나가게 막아버리겠다!"며

펜스나 바위를 가져다 놓으면

어떻게 될까요?

 

이 역시 걱정하실 필요가 없습니다.

 

이미 건축법상 도로로 지정되어

대중이 통행하는 길을

임의로 막는 행위는

형법상 '일반교통방해죄'라는

매우 무거운 범죄에 해당합니다.

 

경찰에 신고하면 즉각 출동하여

장애물을 철거하도록

강제할 수 있습니다.

 

 

길이 막혔을 땐 소송 전에

서류부터 뒤져라

 

 

사유지 진입로 문제로

알박기에 걸렸다고 해서

무조건 '주위토지통행권' 확인 소송이라는

길고 험난한 민사재판으로

끌고 갈 필요가 없습니다.

 

길이 오래전부터

여러 집의 진입로로 쓰이고 있었다면,

과거 누군가가 이미 그 길을

도로로 '지정'해 놓았을 확률이

굉장히 높습니다.

 

수천만 원의 통행료를

요구받았다면,

그 돈을 입금하기 전에

전문가를 찾아가셔서

"소장님,

이 앞길에 '도로대장'이 존재하는지

정보공개 청구 한번 싹 해주세요"라고

의뢰하십시오.

 

이 작은 노력 하나가

맹지의 덫에서

여러분을 완벽하게

구출해 낼 것입니다!