"대로변 땅이 반값? 대형 카페 지으려다 풀만 심는 '접도구역'의 함정"

안녕하세요,

goodside입니다.

 

4월 7일 화요일 오전,

실전 부동산 개발에서

겉보기만 번지르르한

'빛 좋은 개살구' 땅을

완벽하게 걸러내 드리는

부동산 개발 노트시간입니다.

 

이천이나 여주 등 경기도 외곽으로

임장을 다니다 보면,

차들이 시원하게 달리는

4차선 국도나 널찍한 지방도 바로 옆에

네모 반듯한 빈 땅에

'매매' 팻말이 꽂혀있는 것을

흔히 볼 수 있습니다.

 

차 타고 지나가면서 봐도

가시성이 엄청나게 좋고,

진출입도 편해 보이죠.

 

속으로

"와, 여기다 넓은 주차장 낀

대형 베이커리 카페나

드라이브스루 매장

지으면 무조건 대박이겠다!"라는

생각이 절로 듭니다.

 

게다가 부동산에 물어보니

주변 안쪽 땅들보다

가격까지 저렴하게 나왔다고 합니다.

로또를 맞은 기분으로

덜컥 계약금을 입금합니다.

 

하지만 부푼 꿈을 안고

토목설계사무소의 문을 두드리는 순간

그 땅은 로또가 아니라

수억 원짜리 족쇄였다는 사실을

깨닫게 됩니다.

 

내 돈 주고 산 내 땅인데,

내 마음대로 건물은커녕

주차장 포장도 할 수 없는

투명한 감옥!

 

오늘은 수많은 초보 지주들을

피눈물 흘리게 만든

'접도구역(接道區域)'의

무서운 진실과 실제 실무 사례를

아주 깊이 있게 파헤쳐 보겠습니다.

 

 

"대로변 땅이 반값? 대형 카페 지으려다 풀만 심는 '접도구역'의 함정"

 

 

사라져 버린 50평의 마법

 

 

실제로 한 건축주분의

뼈아픈 사례를 들려드리겠습니다.

 

퇴직금을 모아 어느 한적한 4차선 국도변에

200평짜리 땅을 사신

A 사장님이 계셨습니다.

 

멋진 2층짜리 가든 식당을 짓기 위해

직접 스케치까지 해오셨죠.

 

땅 모양도 도로를 길게 물고 있어서

가로 40m, 세로(깊이) 16m 정도의

직사각형이었습니다.

 

하지만 측량 도면을 띄워본

소장님의 입에서는 한숨이 나왔습니다.

 

"사장님,

이 땅 도로 쪽으로 5m는

아예 못 쓰는 땅입니다."

 

이 땅은 도로 경계선으로부터

5m가 '접도구역'으로

묶여 있었습니다.

 

가로 40m의 땅에서

깊이 5m를 못 쓴다는 것은,

40m x 5m = 200㎡(약 60평)이라는

엄청난 면적이

순식간에 날아간다는 뜻입니다.

 

200평 중 60평을 빼면

140평만 남습니다.

 

게다가 건물을 지을 때는

인접 대지 경계선에서

또 법정 이격거리를 띄워야 하니,

실제로 건물을 앉힐 수 있는

남은 폭은 고작 8~9m 남짓으로

쪼그라들었습니다.

 

대형 식당은커녕

길쭉한 협소 주택 모양으로밖에

도면이 안 나오는 상황이 된 것이죠.

 

A 사장님은 결국 그 땅에 건물을 짓지 못하고

헐값에 다시 매물로 내놓아야만 했습니다.

 

 

도로의 안전을 위해 묶어둔 투명한 선

 

 

도대체 왜 이런 일이 벌어지는 걸까요?

국가법령정보센터(law.go.kr)에 명시된

「도로법」 제40조 및 시행령을

살펴보면 그 해답이 있습니다.

 

국가는

고속도로, 일반국도, 지방도 등

주요 도로를 지정할 때,

도로 구조의 파손을 막고

교통사고의 위험을 방지하기 위해

도로 경계선에서 일정 거리만큼을

'접도구역'으로 강제 지정합니다.

 

또한 훗날 차가 막혀서

도로를 6차선, 8차선으로

확장할 때를 대비해

미리 여유 공간을 확보해 두는

국가의 거대한 큰 그림이기도 합니다.

 

도로의 종류에 따라

지정되는 폭이 다릅니다.

 

보통 고속국도는

도로 경계선에서 10m~20m,

일반국도는 5m를

내 땅 안쪽으로 쑥 밀고 들어와서

선을 그어버립니다.

 

 

내 땅인데 옹벽도, 담장도 못 친다?

 

 

접도구역의 가장 끔찍하고 억울한 점은

'소유권은 분명히 나에게 있고

그 면적만큼 세금도 내야 하지만,

개발 행위는 전면 금지'

된다는 것입니다.

 

법에서는 이 구역 안에서

토지의 형질을 변경하는 행위나 건축물,

그 밖의 공작물을 신축·개축·증축하는 것을

엄격하게 금지하고 있습니다.

 

건축물 절대 불가

번듯한 상가나 주택은 당연히 안 되고,

심지어 바닥에 고정하지 않는

농막이나 컨테이너조차

가져다 놓을 수 없습니다.

단속에 걸리면 즉시 철거 대상입니다.

 

담장 및 옹벽 금지

비가 올 때 흙이 무너지지 않게

보강토 옹벽이나 석축을 쌓는

토목공사도 불법입니다.

내 땅의 경계를 표시하겠다고

담장이나 펜스를 치는 것도

원칙적으로 허용되지 않습니다.

 

주차장 포장의 제한

가장 논란이 많은 부분인데,

지자체마다 해석이 조금씩 다르지만,

원칙적으로

토지의 형질을 영구적으로 변경하는

아스팔트나 콘크리트 타설을

막는 경우가 많습니다.

 

잔석이나 쇄석(자갈) 정도만 깔아놓고

임시 주차장으로 써야 하는

불상사가 생깁니다.

 

 

싼 땅의 유혹,

붉은 점선을 반드시 확인하라

 

 

결과적으로 접도구역이 넓게 포함된 땅은,

내 돈으로 비싼 도로변 땅을 사서

국가 대신 잔디를 심고

조경만 예쁘게 가꿔줘야 하는

자선사업이 될 확률이 높습니다.

 

세상에 싸고 좋은 대로변 땅은

절대 없습니다.

 

싸게 나온 땅은 십중팔구

이 보이지 않는 선 때문에

건물을 지을 자리가

안 나오는 땅입니다.

 

이 무서운 함정을 피하는 방법은

아주 간단합니다.

 

마음에 드는 도로변 땅을 발견했다면,

가계약금부터 쏘지 마시고

스마트폰으로 '토지이음(eum.go.kr)'에 접속해

해당 지번을 검색하세요.

 

'토지이용계획확인원' 도면상에

도로를 따라 붉은색 점선으로

[접도구역]이

길게 그어져 있다면,

반드시 그 도면을 들고

지역 토목설계사무소 실무진을 찾아가

"소장님,

이 선을 빼고도

제가 원하는 평수의 건물이

앉혀질까요?"라고

꼭 팩트 체크를 받으시길 바랍니다.

 

이 발품 한 번이

여러분의 전 재산을 지켜줍니다!