"허가증 유통기한 지났다고 공사 중단?" 수천만 원 날리는 '허가 연장'의 골든타임

안녕하세요,

goodside입니다.

 

4월 5일 일요일 오전,

여유로운 주말 아침에도

예비 건축주들의

피 같은 돈을 지켜드리는

부동산 개발 노트 시간입니다.

 

어렵게 이천이나 여주에 땅을 구하고,

토목설계사무소를 통해

수백만 원의 용역비와

수천만 원의 세금(전용비)을 납부한 끝에

드디어

'건축 허가증(개발행위허가/산지전용)'을

받아냈습니다.

 

그런데 은행 대출이 꼬이거나

믿었던 시공사와 틀어져서

공사 시작을 미루게 됩니다.

 

"뭐, 허가는 이미 났으니까

나중에 돈 모이면

천천히 집 지으면 되지"라며

1~2년을 훌쩍 넘겨버리죠.

 

그러다 어느 날 시청에서

청천벽력 같은 등기가

날아옵니다.

 

허가 기간 만료에

따른 취소 및 원상복구 계고장

 

그동안 쏟아부은 수천만 원이

하루아침에 공중 분해되는 순간입니다.

 

대한민국 건축 인허가에는

무서운 '유통기한'이 있다는 팩트와,

이 사태를 막는

연장의 골든타임을

알려드립니다.

 

 

"허가증 유통기한 지났다고 공사 중단?" 수천만 원 날리는 '허가 연장'의 골든타임

 

 

모든 인허가에는 유효기간이 있다

 

 

국가법령정보센터(law.go.kr)의

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

과

「산지관리법」 등을 보면,

지자체는 허가를 내줄 때

무한정 시간을 주지 않습니다.

 

보통 허가를 받은 날로부터

1년 혹은 2년 이내에

공사를 시작(착공)하고

마무리를 지어야 합니다.

 

이 정해진 기간 안에 공사를 안 하면,

관할 지자체에서는

"이 사람 집 지을 생각 없구나" 하고

직권으로 허가를 취소해 버립니다.

 

 

유통기한을 넘겼을 때

벌어지는 3대 지옥

 

 

단 하루라도 기간을 넘겨서

허가가 취소되면

돌이킬 수 없는 피해가 발생합니다.

 

 

① 처음부터 싹 다 다시 (이중 비용 발생)

 

 

예전에 냈던 수백만 원의

설계/측량 용역비를 다시 내고,

도면을 처음부터 다시 그려서

허가를 새로 넣어야 합니다.

 

만약 그사이 지자체 조례가 강화되었다면

아예 재허가가 불가능해질 수도 있습니다.

 

 

② 납부했던 세금(전용비)의 환수와 재납부

 

 

기존에 냈던 농지보전부담금이나 대체산림자원조성비는

취소 절차를 거쳐 돌려받을 수는 있지만,

재허가를 받을 때 또다시 수천만 원을 목돈으로 융통해서

납부해야 하는 자금 압박이 생깁니다.

 

 

③ 끔찍한 '원상복구 명령'

 

 

만약 옹벽을 치거나 흙을 파놓은 상태에서

기간 만료로 취소되었다면?

 

재허가를 받기 전까지 그 땅을

원래의 밭이나 산 상태로 되돌려놓으라는

원상복구 명령이 떨어집니다.

 

돈 들여서 팠던 땅을 내 돈 들여서

다시 덮어야 하는 최악의 상황입니다.

 

 

살길은 하나

'기간 연장' 신청의 골든타임

 

 

건축주가 피치 못할 사정으로

기한 내에 공사를 못 할 것 같다면,

억울하게 취소당할 필요가 없습니다.

 

법적으로 '허가 기간 연장'이라는

훌륭한 제도가 있기 때문입니다.

 

핵심은 타이밍입니다!

이미 기간이 만료된 다음 날

시청에 가서

"어제 깜빡했어요, 연장해 주세요"라고

해봐야

공무원은 법대로 칼같이 거절합니다.

 

반드시 허가 만료일 1~2개월 전에

인허가를 진행했던

설계사무소 실무진에게 연락해서

"소장님,

저 공사 좀 늦어질 것 같은데

허가 기간 1년만 연장 신청

접수해 주세요"라고

요청하셔야 합니다.

 

약간의 수수료만으로

수천만 원짜리 허가증의 생명을

합법적으로 연장할 수 있습니다.

 

 

허가증 하단의 '만료일'에

알람을 맞추세요

 

 

건축 허가증을 액자에 꽂아두고

감상만 하시면 안 됩니다.

 

지금 당장 서랍 속에 있는

허가증을 꺼내서 하단에 적힌

'허가 기간(또는 착공 기한)'이

언제까지인지 확인하시고,

스마트폰 달력에 만료 한 달 전

알람을 빵빵하게 맞춰두시길 바랍니다.

 

내 자산은 내가 꼼꼼히 챙겨야

지킬 수 있습니다!