"반값에 산 맹지, 수십억 황금알 된다? '진출입로 확보' 개발행위허가 실무 팩트"

안녕하세요,

goodside입니다.

 

4월 10일 금요일 오전,

한 주를 마무리하며

여러분의 토지 가치를

두 배로 뻥튀기해 줄

부동산 개발 노트 시간입니다.

 

경매나 토지 매매 시장에 가보면

주변 시세의 반의반 값도 안 되는

아주 저렴한 땅들이 종종 나옵니다.

 

싸다고 덜컥 샀다가는

영원히 아무것도 지을 수 없는 땅,

바로 도로와 맞닿아 있지 않은

'맹지(盲地)'입니다.

 

초보 투자자들은

"싸게 사서 길만 내면 대박 아니야?"라고

생각하지만,

이 '길을 낸다'는 과정이

말처럼 쉽다면

대한민국에 맹지는

남아있지 않을 것입니다.

 

부동산 개발에서 도로는

생명줄과 같습니다.

 

건축물을 짓든,

창고를 올리든,

전원주택 단지를 조성하든

가장 먼저 국가에서 요구하는

폭(너비)의 진출입로를 확보해야만

인허가의 첫 단추를

끼울 수 있습니다.

 

오늘은 이름만 들어도

머리가 아픈

'개발행위허가 시 진출입 도로 확보 기준'과

맹지를 탈출하는

실무적인 방법들을

실무진의 날카로운 시선으로

파헤쳐 보겠습니다.

 

 

"반값에 산 맹지, 수십억 황금알 된다? '진출입로 확보' 개발행위허가 실무 팩트"

 

 

내 땅 앞 도로,

무조건 넓어야 허가 납니다

 

 

"내 땅 앞에 시골 농로가 하나 지나가니까,

여기에 공장 지어도 되겠지?"라고

생각하시는 분들이 정말 많습니다.

 

하지만

국가법령정보센터(law.go.kr)의

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률

(개발행위허가운영지침)」

을 보면,

개발하려는 부지의 규모에 따라

의무적으로 확보해야 하는

진출입 도로의 폭이

아주 엄격하게 정해져 있습니다.

 

예를 들어,

개발 면적이 5,000㎡ 미만인

소규모 부지는

최소 4m 이상의 도로와

접해야 합니다.

 

하지만

5,000㎡ 이상~3만㎡ 미만이면

도로 폭이 6m이상이어야 하고,

 

3만㎡ 이상

대규모 단지나 공장 부지라면

8m 이상의 널찍한 도로를

확보해야만 허가가 납니다.

 

기존에 있던 시골길이

3m밖에 안 된다면?

내 땅의 일부를 도로로

내어주거나(셋백),

주변 땅을 사들여서라도

어떻게든 6m, 8m 폭을

만들어내야만

토목 설계 도면을

접수할 수 있습니다.

 

 

남의 땅을 밟지 않고는 길이 안 난다?

(토지사용승낙서)

 

 

내 땅을 넓히려고 봤더니

진출입로를 내야 할 곳이

하필 남의 땅(사유지)인 경우가

맹지 탈출의 가장 흔한

시나리오입니다.

 

이때 필요한 것이

그 유명한 '토지사용승낙서'입니다.

 

땅 주인에게

적절한 보상(사용료)을 지급하고,

"이 땅을 내 진출입로로 써도 좋다"는

인감도장이 찍힌

승낙서를 받아야 합니다.

 

하지만 실무에서는

이 과정이 지옥과도 같습니다.

 

땅 주인이 알박기를 시전하며

터무니없는 금액을 요구하거나,

아예 협상 테이블에

나오지 않는 경우가

허다하기 때문입니다.

 

그래서 맹지를 매입할 때는

사전에 진출입로로 쓸

땅 주인의 의향을 미리 타진하고,

조건부 매매 계약

(도로 사용 승낙을 못 받으면

계약을 무효로 한다는 특약)

을 거는 것이

생존을 위한 필수 방어막입니다.

 

 

구거(도랑)와 하천을 공략하라

(점용허가)

 

 

사유지 매입이나 승낙이

도저히 불가능하다면,

포기하기 전에

도면을 꼼꼼히 다시 봐야 합니다.

 

내 땅과 도로 사이에

남의 사유지가 아니라

국가 소유의

'구거(인공적인 수로, 도랑)'나

하천,

국유지가 끼어있는

경우가 있습니다.

 

이때는

지자체(농어촌공사 등)를 찾아가

'구거 점용허가'

또는

'도로/하천 점용허가'를

받는 방법이 있습니다.

 

국가 소유의 땅이나 수로 위에

콘크리트 흉관을 묻고

아스팔트로 덮어서

내 땅으로 들어오는

합법적인 교량(진출입로)을

만드는 것입니다.

 

사유지 주인과 얼굴 붉히며

싸울 필요 없이,

국가에 매년 정해진

점용료만 내면 되기 때문에

실무에서 아주 유용하게 쓰이는

맹지 탈출의 치트키 중 하나입니다.

 

 

땅값의 가치는 결국

'도면 위 선 한 줄'이 결정한다

 

 

아무리 뷰가 좋고

햇볕이 잘 드는 땅이라도,

포크레인과 레미콘 차가

들어갈 수 없는 땅은

그냥 예쁜 자연일 뿐

부동산 개발의

대상이 될 수 없습니다.

 

시세보다

저렴한 땅을 발견하셨나요?

혹은

맹지를 사서

개발행위허가를 받아

가치를 높이고 싶으신가요?

 

매매 계약금을 입금하기 전,

지적도를 들고 반드시

토목설계사무실을

먼저 찾아가십시오.

 

"소장님,

이 땅에 6m 도로 내려면

어느 쪽 땅을 뚫어야 하나요?

구거 점용이 가능한 위치인가요?"

 

이 질문 한 번과

정확한 측량 검토가,

평생 팔리지 않는

맹지에 묶일 뻔한

수억 원의 자산을

황금알로 바꿔줄 것입니다.