"멀쩡한 포장도로가 있는데 내 땅을 뺏는다고?" 건축 허가 시 '건축선 후퇴'의 무서운 진실

안녕하세요,

goodside입니다.

 

3월 16일 월요일 오전,

새로운 한 주를 힘차게 여는

부동산 개발 노트 시간입니다.

 

경치 좋은 시골에 예쁜 전원주택을 짓기 위해

땅을 보러 갔습니다.

 

내 땅 앞까지 아스팔트 포장이

아주 깔끔하게 되어 있어서,

"진입로 걱정은 전혀 없겠다!"며

안심하고 계약서에 도장을 찍었죠.

 

그런데 설계사무소에 가서

건축 도면을 받아보니,

내 땅의 앞부분이 도로 쪽으로 훅 파인 채

빨간 선이 그어져 있습니다.

 

"사장님,

앞 도로 폭이 3m밖에 안 돼서요.

법적으로 4m를 맞춰야 하니까,

사장님 땅을 도로로 내어주셔야

건축 허가가 납니다."

 

내 돈 주고 산 땅인데,

왜 내 맘대로 못 쓰고

강제로 도로로 뺏겨야 하는 걸까요?

 

초보 건축주들을 멘붕에 빠뜨리는

'건축법상 4m 도로 규정'과 '건축선 후퇴'의

숨겨진 비밀을 파헤쳐 봅니다.

 

 

"멀쩡한 포장도로가 있는데 내 땅을 뺏는다고?" 건축 허가 시 '건축선 후퇴'의 무서운 진실

 

 

1. 건축법상 도로의 대원칙

"무조건 폭 4m 이상!"

 

 

눈앞에 아스팔트가 깔려있든,

콘크리트가 발라져 있든

건축법(law.go.kr 참고)에서는

그런 겉모습을 중요하게 보지 않습니다.

 

가장 중요한 대원칙은

"보행자와 자동차가 동시에 통행할 수 있는

'폭 4m 이상'의 도로여야 한다"는

것입니다.

 

왜 하필 4m일까요?

불이 났을 때 커다란 소방차가 진입하고,

반대편에서 나오는 승용차가

서로 교행(비켜가기)할 수 있는

최소한의 안전 너비가 바로 4m이기 때문입니다.

 

(읍·면 지역의 아주 한적한 시골은

3m로 완화해 주기도 하지만,

동 지역 등 대부분의

통과도로는 4m가 필수입니다.)

 

 

2. 폭이 4m가 안 되면?

(강제 '건축선 후퇴')

 

 

내 땅 앞 도로 폭을 재어보니 3m밖에 안 됩니다.

그럼 영원히 건축 허가가 안 날까요?

아닙니다.

 

국가는

"도로 폭이 모자라면,

네 땅을 뒤로 물려서 모자란 폭을 4m로 채워라"라고

요구합니다.

 

이것이 바로

'소요 너비 미달 도로에 의한 건축선 후퇴'

입니다.

 

 

① 양쪽에 땅이 있을 때

(중심선 기준)

 

 

좁은 도로(예: 3m)를 사이에 두고

마주 보는 땅이 있다면,

현재 도로의 한가운데(중심선)를 긋습니다.

 

그 중심선에서 각각 내 땅 쪽으로 2m,

건너편 땅 쪽으로 2m씩

공평하게 물러나서(후퇴하여) 선을 긋습니다.

 

이 선이 바로 내가 건물을 지을 수 있는

마지노선인 '건축선'이 됩니다.

 

 

② 반대편이 강이나 절벽일 때

(경계선 기준)

 

 

건너편 땅이 도로를 내어줄 수 없는

하천, 철도, 절벽이라면?

 

억울하지만 반대편 경계선에서부터 오롯이

내 땅 쪽으로만 4m를 몽땅 물러나서

건축선을 그어야 합니다.

 

 

3. 가장 뼈아픈 타격

"대지면적에서 깎여나간다"

 

 

단순히

"건물을 뒤로 물려서 지으면 되는 거 아니야?"라고

가볍게 생각하시면 큰일 납니다.

 

건축선 후퇴로 인해 도로로 내어준

내 땅의 면적은,

지난번 다루었던 가각전제와 마찬가지로

'대지면적 산정에서 아예 제외'됩니다.

 

만약 100평짜리 땅을 샀는데

건축선 후퇴로 10평을 뺏겼다면,

건축물대장에 올라가는 내 땅은

90평으로 쪼그라듭니다.

 

당연히 90평을 기준으로

건폐율과 용적률이 계산되므로,

내가 지을 수 있는 건물의 크기도

확 줄어들게 됩니다.

 

게다가 후퇴한 공간에는

담장, 대문, 계단 등 어떤

구조물도 설치할 수 없습니다.

 

 

"임장 갈 땐 줄자를 챙겨라"

 

눈으로 대충 "차 한 대 지나가겠네" 하고

땅을 사시면 절대 안 됩니다.

 

마음에 드는 땅을 발견하셨다면

차에서 내려 줄자로 도로 폭을 직접 재보시거나,

계약 전 반드시 지역 전문가에게

"여기 진입로 4m 규정 때문에 땅이 얼마나 잘려 나갈까요?"라고

먼저 물어보셔야

수천만 원어치의 내 땅이

허공으로 날아가는 것을 막을 수 있습니다.