"평당 5만 원짜리 임야 샀더니 개발 불가?" 기획부동산도 안 알려주는 '경사도'와 '입목축적'의 함정

안녕하세요,

goodside입니다.

 

3월 13일 금요일 오전,

드디어 한 주의 끝이 보이는

기분 좋은 아침에 전해드리는

부동산 개발 노트 시간입니다.

 

전원주택 단지를 조성하거나

넓은 공장을 짓기 위해 땅을 알아볼 때,

평평한 농지나 대지에 비해

평당 가격이 압도적으로 저렴한 '임야(산)'는

개발업자들에게 아주 매력적인 선택지입니다.

 

"포크레인으로 나무 싹 밀어버리고

평평하게 만들면 대박이겠다!"라는

생각으로 시세보다 싼 산을 덜컥 계약하셨나요?

하지만 시청에 산지전용(개발행위) 허가를 넣으면

십중팔구

"사장님, 이 산은 가파르고 나무가 빽빽해서 허가 안 납니다."

라는

절망적인 통보를 받게 됩니다.

 

싼 땅에는 다 이유가 있는 법!

산을 깎아 건물을 짓기 전,

내 땅의 운명을 결정짓는 두 가지 숨은 규제,

'평균경사도'와 '입목축적'의

무서운 진실을 파헤쳐 봅니다.

 

 

"평당 5만 원짜리 임야 샀더니 개발 불가?" 기획부동산도 안 알려주는 '경사도'와 '입목축적'의 함정

 

 

1. 산사태를 막아라

'평균경사도'의 벽

 

 

산을 깎아서 개발할 때 국가와 지자체가 가장 두려워하는 것은

비가 올 때 흙이 무너져 내리는 '산사태'입니다.

그래서 산의 기울기인 '경사도'를 아주 엄격하게 규제합니다.

 

 

 

① 지자체 조례마다 다른 기준

 

 

산지관리법에 따른 기본 기준도 있지만,

진짜 중요한 것은 해당 시·군의 '도시계획조례'입니다.

 

지자체마다 난개발을 막기 위해

허가해 주는 기준 각도가 다릅니다.

 

(예: 이천, 여주, 양평 등 지역마다 15도, 20도, 25도 이하 등 기준이 천차만별입니다.)

 

 

② "눈대중으로 보면 안 가파른데요?"

 

 

현장에 서서 눈으로 보면 완만해 보여도,

실제 측량용 3D 프로그램으로 산 전체의 높낮이를 분석(평균경사도 조사)해 보면

기준치를 훌쩍 넘는 경우가 수두룩합니다.

 

평균경사도가 기준 각도를 1도라도 초과하면

그 산은 절대 개발할 수 없습니다.

 

 

2. 나무가 너무 훌륭해도 문제

'입목축적'

 

 

경사도가 완만해서 통과했다 하더라도,

산에 자라고 있는 '나무의 양과 굵기(입목축적)'라는

두 번째 산을 넘어야 합니다.

 

 

① "환경을 보존하라"

 

 

국가에서는 수십 년간 잘 자란 울창한 숲을

하루아침에 베어버리는 것을 막기 위해 '입목축적도'를 봅니다.

 

해당 임야에 있는 나무들의 부피(축적)가

그 지역(시·군) 평균 나무 부피의

150% (지자체 조례에 따라 다름)를

초과할 정도로 나무가 빽빽하고 울창하다면,

자연보호를 위해 벌목과 개발을 금지합니다.

 

 

② 꼼수는 통하지 않는다

 

 

옛날에는 허가를 받기 위해 몰래

산에 제초제를 뿌리거나 나무를 몰래 베어버리는 불법(무단 벌채)을

저지르는 얌체족들이 있었습니다.

 

하지만 요즘은 항공사진과 위성으로 과거 모습까지 싹 다 추적하므로,

불법이 적발되면 구속은 물론 5년간

아예 개발이 정지되는 철퇴를 맞습니다.

 

 

산을 살 때는 반드시 '가설계'부터!

 

임야는 일반 농지와 달리 지적도만 보고

계약해서는 절대 안 됩니다.

 

평당 가격이 아무리 싸더라도,

계약금을 입금하기 전 반드시 전문 설계사무소에

지번을 주고 "여기 경사도랑 입목축적 허가 기준 안에 들어오나요?"라며

최소한의 가검토를 받아보셔야

평생 텐트만 치고 살아야 하는

불상사를 막을 수 있습니다.