"땅값보다 세금이 더 비싸다고?" 수천만 원 농지보전부담금 100% 감면받고 집 짓는 합법적 특례법

안녕하세요,

goodside입니다.

 

3월 10일 화요일 오전,

실무에서 가장 돈이 되는

정보를 전해드리는

부동산 개발 노트 시간입니다.

 

 

경치 좋은 시골의 밭(전)이나 논(답)을 사서

예쁜 전원주택을 지으려는 분들이

토목설계사무소에서 가장 먼저 듣게 되는

충격적인 단어가 있습니다.

 

바로 '농지보전부담금(흔히 농지전용비)'입니다.

농지를 밀어버리고 대지로 바꾸는 대가로

국가에 내야 하는 일종의 세금인데,

그 금액이 상상을 초월합니다.

 

해당 토지

'개별공시지가의 30%(㎡당 최대 5만 원 한도)'를

곱해서 내야 하니,

150평만 전용해도

수천만 원의 세금 폭탄이 날아옵니다.

 

"내 땅에 내 돈 주고 집 짓는데 세금을 이렇게 내야 해?"라며

억울해하시기 전에,

합법적으로 이 세금을 '100% 면제'

받을 수 있는

법적 치트키를 확인하셔야 합니다.

 

 

"땅값보다 세금이 더 비싸다고?" 수천만 원 농지보전부담금 100% 감면받고 집 짓는 합법적 특례법

 

 

1. 100% 감면 치트키

'농업인 주택'

 

 

국가법령정보센터(law.go.kr)에서

「농지법」

제38조 및 동법 시행령 제52조(농지보전부담금의 감면)를

살펴보면,

 

국가가 농업을 장려하기 위해

농지보전부담금을 전액 깎아주는

특례 조항들이 있습니다.

 

그중 일반인들이

가장 눈여겨봐야 할 것이 바로

'농업인 주택(농가 주택)'입니다.

 

 

① 감면 조건 

진짜 '농업인'일 것

 

 

주말농장 수준이 아니라,

농지법에서 인정하는 공식적인

'농업인' 요건을 갖춰야 합니다.

 

(예: 1,000㎡ 이상 농지에서 농작물 경작,

연간 농산물 판매액 120만 원 이상 등)

 

 

② 감면 조건

무주택 세대주

 

 

농업인 주택으로 감면을 받으려면

신청 세대의 세대주가

'무주택자'여야 합니다.

 

(기존에 도시나 다른 곳에 집이 있다면

농업인 주택 혜택을 받을 수 없습니다.)

 

 

③ 감면 조건

면적 제한 (660㎡ 이하)

 

 

집을 지을 부지(대지)의 총면적이

1세대당 660㎡(약 200평) 이하여야만

100% 감면이 적용됩니다.

 

 

2. 감면받았다고 끝이 아니다!

(5년 사후관리의 무서움)

 

 

"오, 그럼 농업인 자격만 잠깐 만들어서

세금 수천만 원 면제받고,

집 다 지으면 팔거나 용도변경해야지!"라고

생각하셨다면 큰일 납니다.

 

관할 관청은 바보가 아닙니다.

 

 

① 5년 이내 용도변경 시 '부담금 환수'

 

 

농업인 주택으로 허가를 받아

농지보전부담금을 100% 감면받았다면,

준공일로부터 5년 이내에는

비농업인에게 집을 팔거나,

다른 용도(카페, 일반 주택 등)로

변경할 수 없습니다.

 

만약 5년 안에 용도변경 승인을 신청하게 되면,

과거에 감면받았던

수천만 원의 농지보전부담금을

이자까지 쳐서 전액 다 토해내야 합니다.

 

 

"모르면 내고, 알면 아끼는 게 세금이다"

 

단순히 창고를 짓더라도

그것이 '농업용 창고'로 인정받으면

세금을 전액 감면받을 수 있습니다.

 

내 땅을 개발하기 전,

무작정 세금을 낼 생각부터 하지 마세요.

 

지역 사정에 밝고 인허가 경험이 풍부한

전문 설계사무소를 찾아가

"제가 이러이러한 조건인데,

농지전용비 감면받을 방법이 있을까요?"라고

꼭 먼저 상의하시길 바랍니다.