"허가증 받아놓고 2년 방치했더니 취소?" 피 같은 건축허가 날아가는 3가지 사유와 연기 비법

안녕하세요,

goodside입니다.

 

3월 11일 수요일 오전,

한 주의 절반을 달리는

부동산 개발 노트 시간입니다.

 

어렵고 복잡한 토목,

건축 인허가 과정을 뚫고

마침내 시청에서 '건축허가증'을 받아들면

세상을 다 가진 기분이 듭니다.

 

"아휴, 이제 큰 산 넘었다!

자금 좀 모이면 천천히

포크레인 불러야지." 하며

서랍 속에 허가증을 고이 모셔두는

건축주분들이 정말 많습니다.

 

그런데 2년 뒤,

시청에서 날벼락 같은

우편물이 날아옵니다.

"귀하의 건축허가가 취소되었습니다."

놀라서 시청에 달려가 따져보지만,

공무원은 단호합니다.

 

수천만 원의 설계비와 인허가 비용,

그리고 세금(전용비)까지

날려버리는 최악의 대참사.

 

도대체 건축허가증에는 왜

'유통기한'이 있는 걸까요?

 

초보 지주들이 가장 많이 당하는

'건축허가 취소 사유'와

소중한 허가를 지켜내는

'착공 연기 신청'의

중요성을 낱낱이 파헤쳐 봅니다.

 

 

"허가증 받아놓고 2년 방치했더니 취소?" 피 같은 건축허가 날아가는 3가지 사유와 연기 비법

 

 

1. 건축허가, 유통기한이 있다?

(건축법 제11조)

 

 

건축허가는 '영원한 권리'가 아닙니다.

 

국가법령정보센터(law.go.kr)에서

「건축법」 제11조 제7항을 찾아보면,

허가권자(시장·군수)는

특정 사유가 발생하면 반드시

'허가를 취소하여야 한다'라고

강력하게 강제하고 있습니다.

(할 수 있다가 아니라 '하여야 한다'입니다.)

 

투기 목적으로 허가만 받아놓고

땅을 방치하여 주변 환경을 해치고

알박기하는 행위를 막기 위한

국가의 강력한 조치입니다.

 

 

2. 피 같은 허가가 날아가는 '3가지 치명적 사유'

 

 

건축법에서 명시한 '취소의 방아쇠'는 크게 세 가지입니다.

 

 

① 2년 이내에 '착공(공사 시작)'하지 않은 경우

 

 

가장 많이 하는 실수입니다.

허가를 받은 날로부터 2년 이내에

공사에 착수하지 않으면

허가는 자동 취소 대상이 됩니다.

(단, 공장은 규모가 커서 3년까지 줍니다.)

 

 

② 착공은 했으나 '완료가 불가능'하다고 인정되는 경우

 

 

2년 안에 포크레인을 불러서 땅을 파긴 팠습니다(착공계 제출).

그런데 자금난으로 시공사가 도망가거나

부도가 나서 현장이 수년째 멈춰있다면?

 

시청에서 현장 조사 후

"이건 도저히 건물 완공을 못 하겠네"라고

판단하여 직권으로 취소해 버립니다.

 

 

③ 경매/공매로 소유권을 잃고 6개월이 지난 경우

 

 

땅이 경매로 넘어가서 새 주인이 나타났는데,

기존 허가를 받은 사람이 공사에 착수하지 않고

6개월이 지나면 기존 허가가 날아갑니다.

 

 

3. 생명 연장의 꿈

'착공 연기 신청'

 

 

"당장 돈이 없어서

2년 안에 도저히 공사를

못 시작하겠는데 어떡하죠?"

 

다행히 법은 한 번의 유예 기간을 줍니다.

정당한 사유가 있다면,

허가 취소 기한이 다가오기 전에

시청에 '착공 연기 신청'을 해서

최대 1년까지 기간을 합법적으로

연장할 수 있습니다.

 

하지만 이마저도 기한을 넘겨서

뒤늦게 신청하면 얄짤없이 반려당합니다.

 

허가일로부터 2년이 되는 날짜를

달력에 빨간펜으로 크게 적어두어야 하는 이유입니다.

 

 

허가증은 끝이 아니라 시작이다

 

건축허가증은 "이제 집을 지어도 좋다"는

국가의 승인이지, 면죄부가 아닙니다.

 

인허가를 진행하셨다면

담당 설계사무소와 긴밀하게 소통하며

"제 땅 착공 기한이 언제까지죠?"를

수시로 체크하셔야 합니다.

 

허가가 취소되면 처음부터 다시

설계비를 내고

수천만 원의 농지보전부담금(전용비)을

또 내야 하는 끔찍한

쳇바퀴에 갇히게 됩니다.