"도로에 붙어있는데 맹지라고요?" 내 땅 앞 '구거(도랑)' 무시했다가 건축 허가 반려당하는 이유

안녕하세요,

goodside입니다.

 

3월 8일 일요일 오전,

편안한 주말 보내고 계신가요?

부동산 개발 노트 시간입니다.

 

시골에 전원주택이나 창고를 지을

땅을 보러 갔을 때,

2차선 아스팔트 도로와 내 땅이

나란히 붙어있으면 "진입로 걱정은 없겠다"며

안심하고 계약서에 도장을 찍습니다.

 

그런데 시청에 건축 허가를 넣었더니,

"사장님,

도로와 대지 사이에 '구거'가 있어서 맹지입니다.

진입로 낼 거면 구거점용허가부터 받아오세요"라는

황당한 반려 통보를 받게 됩니다.

 

분명 내 눈에는 아스팔트 도로가

땅에 딱 붙어있었는데,

대체 '구거'가 뭐길래 내 땅을 하루아침에

맹지로 만들어 버리는 걸까요?

 

초보 건축주들이 도면에서 가장 많이 놓치는

숨은 복병,

'구거'와 이를 해결하기 위한

'구거점용허가'의 진실을 알려드립니다.

 

 

"도로에 붙어있는데 맹지라고요?" 내 땅 앞 '구거(도랑)' 무시했다가 건축 허가 반려당하는 이유

 

 

1. 눈에 안 보여도 서류엔 살아있다

'구거(溝渠)'

 

 

'구거'란 쉽게 말해

농사에 필요한 물을 대거나 빼기 위해

만든 인공적인 수로나 작은 도랑을 말합니다.

 

지적도 상에는 지목이 '구'로 표시됩니다.

 

문제는 현장에 가보면

물이 흐르는 도랑이 아니라,

흙으로 덮여서 평평한 맨땅이 되어있거나

심지어 도로의 일부처럼

아스팔트로 덮여있는 경우가 많다는 것입니다.

 

하지만 내 눈에 어떻게 보이든,

지적도 상에 '구'라는 지목의 선이

도로와 내 땅 사이를 가로막고 있다면,

법적으로 내 땅은 도로와 접하지 않은

'맹지'가 됩니다.

 

남의 땅(국가 소유의 수로)을

허락 없이 밟고 지나갈 수 없기 때문입니다.

 

 

2. 해결책

'구거점용허가'

(또는 목적 외 사용승인)

 

 

맹지를 탈출하려면 이 구거 위에

튼튼한 콘크리트 흄관을 묻고

흙을 덮어(복개) 진입로를 만들어야 합니다.

 

이때 반드시 거쳐야 하는 것이

관할청의 허가입니다.

 

 

① 소유주에 따라 달라지는 허가법

구거의 주인이 누구냐에 따라 적용되는

법(law.go.kr 참고)과 절차가 완전히 달라집니다.

 

 

지자체(시청/군청) 소유인 경우

「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 따라

시청 건설과 등에

'공유수면(구거) 점용·사용허가'를

받아야 합니다.

 

 

한국농어촌공사 소유인 경우

농업용 수로로 쓰이는 곳이라면

「농어촌정비법」에 따라

농어촌공사 지사에서

'농업기반시설 목적 외 사용승인'을

받아야 합니다.

 

여기가 시청보다 심사 기준이

훨씬 깐깐하고 보수적입니다.

 

 

② 매년 내야 하는 '점용료' 허가를 받았다고 끝이 아닙니다.

진입로로 덮어서 사용하는 면적만큼

매년 관할청에 '점용료'를

세금처럼 납부해야 합니다.

 

 

3. 주의사항

"허가가 안 날 수도 있다?"

 

 

 "신청서 내면 다 해주는 거 아니야?"라고

생각하시면 큰 오산입니다.

 

구거의 본래 목적(농업용수 공급이나 배수)을

방해할 우려가 있거나,

폭이 너무 넓어서 덮기 위험한 경우,

또는

해당 구거 하류 쪽에 있는 농민들이

진입로 공사를 반대하는 등

민원이 발생하면

허가가 아예 불허될 수 있습니다.

 

허가가 안 나면 그 땅에는

영원히 건물을 지을 수 없습니다.

 

 

지적도에서 '구' 글자를 찾아라

 

 

토지를 매입하기 전,

현장 사진만 보지 마시고

반드시 지적도를 발급받아

내 땅과 도로 사이에 '구'라는 글자가

끼어있는지 확인하셔야 합니다.

 

만약 구거가 있다면,

계약서에 도장을 찍기 전에

지역 사정에 밝은 토목설계 전문가를 찾아가

"이 땅 진입로 내기 위해

구거점용허가가 무사히 날 수 있는지"를

반드시 먼저 검토받으시길 바랍니다.