맹지 탈출? 옆집 주인이 써준 '토지사용승낙서'만 믿고 집 지으면 낭패 보는 이유

안녕하세요,

goodside입니다.

 

3월 5일 목요일 오전,

완연해지는

봄기운과 함께

전해드리는

부동산 개발 노트

시간입니다.

 

경치는 너무 좋은데

진입로가 없는

일명 '맹지'를

시세보다 싸게 발견했습니다.

 

다행히 바로 앞땅 주인이

동네 이장님이셔서,

"내가 길 내줄 테니 집 지어라"

하시며

인감도장이 쾅 찍힌

'토지사용승낙서'를

흔쾌히 써주셨습니다.

 

시청에 이 서류를 내고

무사히 건축 허가도 받고,

예쁜 전원주택을 지어

행복하게 살고 있었죠.

 

그런데 3년 뒤,

이장님이 앞땅을

서울 사람에게 팔고

이사를 가버렸습니다.

 

새로 온 앞땅 주인이

갑자기 굴삭기를 부르더니

진입로를 파헤치고

쇠사슬을 걸어버립니다.

 

"내 땅인데

당신이 왜 공짜로 밟고 다녀?

통행료로

매달 100만 원 내든가,

아니면 날아서 들어가쇼!"

 

인감도장까지 받은

서류가 있는데

왜 이런 억울한 일이 벌어질까요?

 

초보 땅 투자자들이

가장 많이 당하는

'토지사용승낙서'의

시한폭탄 같은 진실을

파헤쳐 봅니다.

 

 

맹지 탈출? 옆집 주인이 써준 '토지사용승낙서'만 믿고 집 지으면 낭패 보는 이유

 

 

1. 토지사용승낙서는

'채권(개인 간의 약속)'일 뿐이다

 

 

가장 큰 오해는 이 서류를

법적인 '절대 권리(물권)'로

착각하는 것입니다.

 

토지사용승낙서는 말 그대로

"A가 B에게

이 땅을 밟고 지나가도록

허락해 주겠다"는

개인과 개인 사이의

계약(채권)에 불과합니다.

 

 

① 주인이 바뀌면

서류는 휴짓조각

 

 

앞땅의 소유권이

A에서 C(새 주인)로 넘어가는 순간,

나와 C 사이에는

아무런 계약 관계가

성립하지 않습니다.

 

새 주인 C는

나에게 땅을 빌려줄

법적 의무가 전혀 없기 때문에,

"내 땅에서 나가라"고

요구하면

법적으로 방어할 방법이

극히 드뭅니다.

 

(주위토지통행권 소송을 할 순 있지만,

비용과 시간이 엄청나게 깨집니다.)

 

 

2. 내 땅을 팔 때도 문제가 된다

 

 

반대로 내가 지은 집을

다른 사람에게 팔고 싶을 때도

문제가 터집니다.

 

집을 사려는 매수인이

"진입로가 남의 땅이네요?

도로 지분은 있나요?"라고

물어볼 때,

 

"아, 앞집 주인이 옛날에 써준

사용승낙서가 있어요"라고

대답하면

계약은 그 자리에서 파기됩니다.

 

매수인 입장에서도

앞집 주인이 언제 마음이 변해

길을 막을지 모르는

시한폭탄 같은 집을

제값 주고 살 리가 없기 때문입니다.

 

결국 집값은 폭락하고

팔리지도 않는

악성 매물이 됩니다.

 

 

3. 확실한 맹지 탈출법 2가지

 

 

단순한 종이 한 장에

수억 원짜리 내 집의 운명을

맡겨서는 안 됩니다.

 

확실하게

내 권리를 등기부등본에

새겨 넣어야 합니다.

 

 

① 최고 안전빵

도로 지분 매입(분할)

 

 

진입로로 쓸 만큼의 면적(예: 10평)을

아예 분할해서 내가 사버리는 것입니다.

 

내 이름으로

소유권 이전 등기를 하면

앞집 주인이 백 번 바뀌어도

아무런 문제가 없습니다.

 

 

② 차선책

'지역권' 설정 등기

 

 

앞집 주인이 땅을 팔기는 싫다고 한다면,

일정한 돈을 지불하고

앞땅 등기부등본에

'지역권(통행을 위해 남의 땅을 이용할 수 있는 권리)'을

설정해 달라고 요구해야 합니다.

 

지역권이 등기부에 떡하니 적히면,

앞땅 주인이 바뀌더라도

새 주인은

그 지역권을 그대로 떠안아야 하므로

함부로 길을 막을 수 없습니다.

 

 

인감도장보다 '등기부등본'이 깡패다

 

 

인허가청(시청)에서는

건축 허가를 내줄 때

토지사용승낙서만 있으면

통과시켜 줍니다.

 

공무원은 행정적인 요건만 볼 뿐,

나중에 벌어질 여러분의 민사 분쟁까지

책임져 주지 않습니다.

 

설계사무소를 통해

진입로를 협의하실 때는

절대 '승낙서' 선에서 끝내지 마시고,

반드시

'지분 매입'이나 '지역권 설정'을

계약 조건에 넣으셔야

평생 두 다리 뻗고 주무실 수 있습니다.