"내 땅에 맹꽁이가 산다고 공사 중지?" 수백억 개발도 멈추게 하는 '법정 보호종'의 공포

안녕하세요,

goodside입니다.

 

2월 25일 수요일 오전,

한 주의 절반을 달리는

부동산 개발 노트

162번째 시간입니다.

 

큰마음 먹고

수천 평 단위의 넓은 임야나

토지를 매입해

대규모 전원주택 단지나 공장,

태양광 발전소를

지으려는 분들이 계십니다.

 

토목 설계도 끝났고,

지자체 개발행위허가 부서에서도

긍정적인 답변을 받아

 

"이제 포크레인만 부르면 되겠다!"며

축배를 들려던 찰나,

환경 부서 협의 과정에서

청천벽력 같은 통보가

날아옵니다.

 

"사장님,

해당 부지에서

멸종위기 야생생물 2급인

'맹꽁이(또는 삵, 수리부엉이)'

서식이 확인되어

공사를 진행할 수 없습니다."

 

내 돈 주고 산 내 땅인데,

손가락만 한

개구리 한 마리 때문에

수십억, 수백억 원짜리

프로젝트가 무기한 중단되는 상황.

 

초보 시행사나 지주들이

가장 간과하기 쉬운

'소규모 환경영향평가'와 '법정 보호종'의

무서운 실체를

국가 법령과 실무를 바탕으로

짚어드립니다.

 

 

"내 땅에 맹꽁이가 산다고 공사 중지?" 수백억 개발도 멈추게 하는 '법정 보호종'의 공포

 

 

1. 소규모 환경영향평가란 무엇인가?

 

 

「환경영향평가법」 제43조에 따르면,

일정 면적 이상의 개발 사업을 할 때는

자연환경이 망가지는 것을 막기 위해

사전에 환경부(환경청)의

평가와 협의를 거쳐야 합니다.

 

 

① 면적 기준의 함정

 

 

무조건 다 받는 것은 아니고,

용도지역별로

면적 기준이 다릅니다.

(예시:

보전관리지역은 5,000㎡ 이상,

계획관리지역은 10,000㎡ 이상 등)

 

"그럼 9,900㎡만 먼저 개발하고,

나중에 옆에 또 개발하면

피할 수 있겠네?"라고

생각하는 분들이 많지만,

법은 꼼수를 허용하지 않습니다.

 

최근 10년 이내에

연접해서 개발한 면적을

모두 합산하기 때문에

'쪼개기 개발'로

환경영향평가를 피하는 것은

사실상 불가능합니다.

 

 

2. 최강의 빌런

멸종위기 야생생물

 

 

환경영향평가 항목 중에서도

대기, 수질, 소음 등은

어떻게든 저감 대책(방음벽 설치, 침사지 조성 등)을

세워 통과할 수 있습니다.

 

하지만

'동식물상(생태계)'에서

법정 보호종이 튀어나오면

이야기가 완전히 달라집니다.

 

 

① 공사 올스톱의 주인공들

 

 

물웅덩이 주변의 맹꽁이,

산지 개발의 적 수리부엉이나 삵,

습지의 금개구리 등이

대표적입니다.

 

이들이 현장 조사 과정에서

한 마리라도 발견되거나,

심지어 울음소리, 배설물만

확인되어도

 

환경청에서는

"원형 보전(개발 금지)"

또는

"완벽한 이주 대책 수립 후 공사"라는

가혹한 조건을 내겁니다.

 

 

② 피 말리는 '이주 작업'

 

 

맹꽁이가 발견되었다고 쳐봅시다.

시행사는 돈을 들여

전문가를 고용해 맹꽁이를 잡아

다른 안전한 서식지로 옮겨야 합니다.

 

맹꽁이는 장마철에만

잠깐 활동하기 때문에

이주 작업에만

꼬박 1~2년이 걸리기도 합니다.

 

그동안 공사는 멈춰있고,

PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 이자는

눈덩이처럼 불어나며

개발업자는

파산 위기에 몰리게 됩니다.

 

 

"큰 땅 살 땐, 환경을 먼저 물어보라"

 

 

대규모 8만 7천 평 부지 개발이든,

태양광 발전소든

일정 규모가 넘어가는 사업은

'토목' 기술을 넘어서 '환경'의 영역입니다.

 

토지를 매입하기 전,

해당 부지 인근에

철새 도래지가 있는지,

습지가 있는지,

생태자연도 1등급 권역이 겹치는지

 

전문가와 함께

국가 환경 공간 정보를

철저히 분석해야 합니다.

 

환경 앞에서는 자본도,

포크레인도 무용지물입니다.