새 건물에 물이 샌다? 시공사가 책임지는 '하자보수' 기간과 청구법 (법적 기준 정리)

안녕하세요.

건물을 다 짓고 '사용승인'까지 받아 입주했는데,

첫 장마에 천장에서 물이 똑똑 떨어지거나 벽에 쩍하고 금이 간다면?

상상만 해도 끔찍한 일입니다.

 

당장 시공사에게 전화를 걸지만,

"저희는 도면대로 다 지었는데요?"

혹은 "무상 AS 기간 1년 지났는데요?"라며

발뺌한다면 억장이 무너집니다.

 

하지만 걱정하지 마세요.

법(건설산업기본법)은 건축주를 보호하기 위해

시공사에게 강제적인 '하자담보책임'을 지우고 있습니다.

오늘은 내 건물의 하자를 시공사가 언제까지 책임져야 하는지

'법적 기간'과, 시공사가 부도나도 돈을 받을 수 있는

안전장치를 알려드립니다.

 

새 건물에 물이 샌다? 시공사가 책임지는 '하자보수' 기간과 청구법 (법적 기준 정리)

 

 

'무상 AS 1년'? 반은 맞고 반은 틀립니다 (법적 기간)

 

 

많은 시공사가 "하자 보수는 1년까지만 해드립니다"라고

계약서에 쓰려하지만, 이는 법적으로 효력이 제한적입니다.

 

'건설산업기본법 시행령(별표4)'에 따라

하자의 종류별로 책임 기간이 엄격하게 정해져 있기 때문입니다.

 

 

① 마감 공사 (1~2년)

 

 

1년

미장, 수장, 도장(페인트), 도배, 유리, 타일 등

실내 마감과 관련된 경미한 공사는 보통 1년입니다.

 

 

2년

옥외 급배수, 난방, 환기, 조경 공사 등은 2년까지 보장됩니다.

 

 

② 방수 및 조적 (3~5년) ★ 가장 중요!

 

 

건축주를 가장 괴롭히는 '누수(물 샘)'와 관련된

'방수 공사'나 '지붕 공사'의 책임 기간은 '3년'(일부 5년)입니다.

 

시공사가 "1년 지났으니 유상입니다"라고 해도,

법적으로 3년까지는 무상으로 고쳐줘야 합니다.

 

벽돌을 쌓는 '조적 공사'도 3년입니다.

 

 

③ 주요 구조부 (5~10년)

 

 

건물의 뼈대인 기둥, 내력벽(보), 바닥, 지붕틀에

중대한 하자가 발생하여 건물이 무너질 위험이 있다면?

 

이는 5년에서 최대 10년까지 시공사가 책임져야 합니다.

 

 

시공사가 "배째라" 하면? '하자이행보증증권'이 답이다

 

 

법이 있어도 시공사가 "돈 없다, 못 고쳐준다"고

버티거나 폐업해버리면 소용이 없습니다.

 

그래서 '준공(사용승인)' 시점에 반드시 챙겨야 할 서류가 있습니다.

 

 

① '하자이행보증증권'이란?

 

 

시공사가 하자를 안 고쳐주면, '서울보증보험'이나 '건설공제조합' 같은

보증 기관이 대신 수리비(보증금)를 주겠다고 약속한 증서입니다.

 

 

(필수 절차)

'도급 계약' 시, 잔금(마지막 기성금)을 주기 전에

시공사에게 "총 공사비의 3~5%에 해당하는 하자이행보증증권을 끊어오라"고 요구해야 합니다.

이걸 받아야 잔금을 줍니다.

 

 

② 청구 방법

 

 

하자가 발생했는데 시공사가 연락 두절이라면?

이 증권을 들고 보증 기관에 가서 "하자가 발생했으니 보증금을 주세요"라고 청구하면 됩니다.

현장 실사 후 보증금이 입금되면, 그 돈으로 다른 업자를 불러 고치면 됩니다.

 

 

 하자 발견 시 '골든 타임' 대응법 (내용증명)

 

 

하자를 발견했다면 전화로 화내지 말고, 증거를 남겨야 합니다.

 

 

① 사진/동영상 촬영

 

 

물이 새는 장면, 균열의 길이(자 대고 촬영) 등을 날짜가 나오게 상세히 찍어둡니다.

 

 

② '내용증명' 발송 (법적 효력)

 

 

우체국을 통해 '하자 보수 이행 촉구서(내용증명)'를 시공사에게 보냅니다.

"2025년 11월 00일까지 보수 계획을 제출하지 않으면,

제3자에게 시공시키고 비용을 청구하거나 보증금을 청구하겠다"는내용을 명시합니다.

이것만으로도 시공사를 압박하는 강력한 수단이 됩니다.

 

 

잔금 주기 전, '증권'부터 챙기세요

 

 

건물은 짓는 것보다 관리하는 게 더 어렵습니다.

특히 준공 후 1~2년은 '하자'가 집중적으로 터지는 시기입니다.

시공사를 믿는 것과 대비하는 것은 다릅니다.

 

마지막 잔금을 치르기 전,

반드시 '하자이행보증증권(공사비의 3~5%)'을 손에 쥐고 있어야,

비로소 두 다리 뻗고 잠잘 수 있는 '진짜 건축주'가 되는 것입니다.