법인 여러 개 세워서 대출받으면 끝? 은행법상 '동일인'과 분할개발의 덫

안녕하세요,

goodside입니다.

 

4월 24일 금요일 오전,

한 주를 마무리하며

수백억 원 단위의 토지 개발 프로젝트를

한순간에 멈춰 세우는

거대한 금융 규제의

실체를 파헤쳐 드리는

부동산 개발 노트 시간입니다.

 

대규모 부지를 매입하여

물류창고나 대단지 타운하우스를 개발하려는

시행사(건축주)들의 가장 큰 고민은

단연 '자금 조달(PF 대출)'입니다.

 

수백억 원의 돈이 필요하지만,

시중 은행이나 저축은행은

한 사람이나 하나의 법인에게

무한정 대출을 해주지 않습니다.

 

이때 기획력이 뛰어난(?)

일부 시행사들은

기가 막힌 꼼수를 생각해 냅니다.

 

"땅을 3개로 쪼개서 분할개발하고,

명의를 다 다르게 해서

페이퍼컴퍼니(SPC) 3개를 세우자.

그러면 A, B, C 법인 이름으로

각각 대출 한도를

최대로 뽑아낼 수 있겠지?"라는

생각입니다.

 

하지만 이 달콤한

'차주(빌리는 사람) 쪼개기'의 환상은

금융당국의 감사 한 번에 수백억 원의

대출금 즉시 상환 압박으로 돌아옵니다.

 

오늘은 대규모 분할개발의 숨통을 끊어놓는

'은행법상 동일인 신용공여 한도와

특수관계인의 무서운 실무 팩트'를

국가법령정보센터(law.go.kr)에 근거하여

아주 날카롭게 짚어보겠습니다.

 

 

법인 여러 개 세워서 대출받으면 끝? 은행법상 '동일인'과 분할개발의 덫

 

 

은행법은 '개별 법인'이 아니라

'실제 주인'을 봅니다

 

 

대출 한도를 우회하기 위해

가족이나 지인의 명의를 빌려

여러 개의 시행 법인을 세우는

이른바 '분할개발 차주 쪼개기'는

실무에서 아주 빈번하게 일어나는 유혹입니다.

 

서류상으로는 분명히 대표자도 다르고

법인 등록번호도 다른 남남이니까요.

 

하지만 국가법령정보센터에 명시된

「은행법」 제35조(동일인 등에 대한 신용공여의 한도)는

이런 꼼수를 원천 차단하고 있습니다.

 

은행은 특정인과 그와 떼려야 뗄 수 없는

밀접한 관계에 있는 자들을 모두 묶어서

'동일인(하나의 사람)'으로 간주합니다.

 

은행의 자기자본 대비 일정 비율 이상을

이 '동일인'에게 몰아서 대출해 줄 수 없도록

법으로 강력하게 통제하는 것입니다.

 

즉, 껍데기 법인이 몇 개든 간에

그 뒤에 숨어있는 '진짜 주인'이 한 명이라면

대출 한도는 하나로 묶여버립니다.

 

 

피를 나눈 친족과 30% 지분율의 마법,

'특수관계인'

 

 

그렇다면 은행은 무엇을 근거로

서로 다른 법인을 '동일인'으로 묶어버릴까요?

 

핵심은 「은행법 시행령」에 규정된

'특수관계인'의 범위입니다.

 

법적으로 배우자, 6촌 이내의 혈족 등

친족이 운영하는 회사는 당연히

특수관계인으로 묶입니다.

 

더 무서운 것은 '지분율'과 '지배력'입니다.

 

명의를 빌려준 바지사장을 앉혀두었더라도,

진짜 주인이 그 법인의 발행주식 총수 중

'30% 이상'을 소유하고 있거나,

임원 임면 등 경영에 사실상 영향력을 행사하고 있다면

이는 얄짤없이 특수관계인으로 포섭됩니다.

 

A, B, C 3개의 법인이 각각 분할하여

대출을 신청했더라도,

심사 과정에서 주주 명부와 자금 흐름을 추적해

진짜 배후가 밝혀지면

3개 법인의 대출 총액은 하나로 합산되어

심사 한도를 가볍게 초과해 버립니다.

 

 

금감원 감사 적발 시,

포크레인은 그날로 멈춥니다

 

 

운 좋게 각기 다른 지점이나 다른 금융기관을 통해

대출을 쪼개 받는 데 성공해서

공사를 시작했다고 안심하기엔 이릅니다.

 

부동산 PF 대출 규모가 커지면

금융감독원 등 감독 당국의 정기 감사가

반드시 들어오기 때문입니다.

 

감사 과정에서 서류상 분할개발로 위장한

동일인 신용공여 한도 초과 사실이 적발되면,

은행은 금융당국으로부터

엄청난 징계를 받게 됩니다.

 

은행 입장에서는

발등에 불이 떨어졌으니 어떻게 나올까요?

 

시행사(건축주)에게

가장 가혹한 처분을 내리게 됩니다.

 

 

'기한이익상실(EOD)'과 공매의 끔찍한 결말

 

 

적발된 은행은 당장 내일 들어가야 할

기성금(공사 진행에 따라 주는 대출금) 지급을

그 자리에서 중단시켜 버립니다.

 

나아가 규정 위반을 이유로

'기한이익상실(EOD)'을 선언하고,

기존에 나간 수백억 원의 대출금을

당장 일시불로 갚으라고 통보합니다.

 

매달 들어오는 대출금으로

하청업체 결제를 막고 있던 시행사는

하루아침에 자금줄이 끊겨 부도를 맞게 됩니다.

 

현장의 포크레인과 인부들은 돈을 받지 못해 철수하고,

짓다 만 흉물스러운 건물과 넓은 땅은

결국 은행에 의해 헐값의 공매(신탁 공매)나

경매 시장으로 넘어가게 됩니다.

 

명의 분산을 통한 얕은 꼼수 하나가

수백억짜리 프로젝트 전체를

공중분해 시키는 것입니다.

 

 

금융당국의 현미경을 피하려 하지 말고

정공법을 택하라

 

 

부동산 개발은 단순히 흙을 푸고

건물을 올리는 토목공사가 아닙니다.

 

그 밑바탕에는 피를 말리는 자금 조달과,

바늘구멍 같은 금융 규제와의

치열한 싸움이 깔려 있습니다.

 

넓은 부지를 분할하여

대규모 개발 사업을 기획하고 계신다면,

"바지사장 앉혀서

법인 여러 개 만들면

대출 한도를 늘릴 수 있다"고

속삭이는 어설픈 컨설팅 업자의 말을

가장 경계하셔야 합니다.

 

금융당국의 그물망은

여러분의 생각보다 훨씬 촘촘하고

매섭습니다.

 

"소장님,

우리가 기획하는 이 SPC 법인들의 지배 구조가

은행법상 동일인(특수관계인)

합산 리스크에 걸리지는 않습니까?

자본금(에쿼티) 비율은

안전하게 확보되었나요?"

 

프로젝트의 첫 단추를 꿸 때,

금융과 법률을 아우르는

이 철저하고 날카로운 질문 하나가

여러분의 거대한 사업을 끝까지

완주하게 해줄 유일한 생명줄입니다!