포크레인 불렀다고 끝이 아니다? 수억 원 날아가는 '토목 착공'과 '건축 착공'의 착각

안녕하세요,

goodside입니다.

 

4월 23일 목요일 오전,

눈에 보이지 않는 법의 틈새를 찾아내어

여러분의 수억 원짜리

프로젝트를 안전하게 지켜드리는

부동산 개발 노트 시간입니다.

 

복잡한 심의를 뚫고

마침내 관할 지자체로부터

'건축허가(개발행위허가 포함)'를 받아낸

건축주분들은

세상을 다 가진 듯한 기분을 느낍니다.

 

허가증을 받았으니 이제 굴삭기를 불러

땅을 평평하게 고르고

옹벽을 쌓는 토목 공사를 시작합니다.

 

그러고는 자금 사정이나 개인 사정으로

한 1~2년 정도 현장을 멈춰둡니다.

 

"어차피 허가받았고

땅 파서 공사 시작(착공)했으니까,

내년에 돈 생기면 건물 올리지 뭐"라고

안심하면서요.

 

하지만 2년 뒤, 구청에서 날아온

'건축허가 취소 사전통지서'와

'산지/농지 원상복구 명령서'를 받고

그 자리에 주저앉는 분들이

실무 현장에는 셀 수도 없이 많습니다.

 

오늘은 초보 지주들을

파산으로 몰고 가는

가장 치명적인 인허가 지뢰,

'개발행위허가 착공(토목)과

건축법상 착공의 차이 및 대법원 판례 기준'을

국가법령정보센터(law.go.kr)에 근거하여

아주 날카롭게 파헤쳐 보겠습니다.

 

 

포크레인 불렀다고 끝이 아니다? 수억 원 날아가는 '토목 착공'과 '건축 착공'의 착각

 

 

흙을 만지는 것과 건물을 올리는 것은

법이 다릅니다

 

 

실무에서 임야나 농지에 건물을 지을 때는

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에

따른 '개발행위허가(토지형질변경)'와

「건축법」에 따른 '건축허가'를

한꺼번에 받습니다.

 

이를 '의제처리(복합민원)'라고 부릅니다.

 

하나의 서류로 두 가지 허가가

묶여서 나오다 보니,

건축주들은 공사 시작(착공)도

하나라고 착각합니다.

 

땅을 평평하게 깎고(절토),

흙을 채우고(성토), 옹벽을 세우는 것은

'개발행위(토목공사)'에 대한

착공일 뿐입니다.

 

하지만 이것을 건물을 짓기 위한

'건축법상의 착공'으로

인정받을 수 있을까요?

 

행정청의 대답은 단호하게 "아니오"입니다.

 

 

법정 데드라인 '2년',

서류 없는 공사는 무효다

 

 

「건축법」 제11조에 따르면,

건축허가를 받은 자는 허가를 받은 날부터

'2년 이내'에 반드시 공사에 착수(착공)해야 합니다.

(정당한 사유가 인정되면 1년 연장 가능).

 

이 기간 내에 착공하지 않으면

지자체는 의무적으로 허가를 '취소해야' 합니다.

 

더 무서운 것은 실무적 절차입니다.

 

건축법상 착공을 인정받으려면

현장에서 포크레인만 움직인다고 되는 것이

아닙니다.

 

시공자(건설사)와 감리자가 선정된 계약서,

안전관리계획서,

산재보험 가입증명원 등

수십 장의 서류를 첨부하여

구청에 정식으로 '착공신고서'를 제출하고,

구청으로부터

'착공신고필증'을 교부받아야만

비로소 법적인 착공 절차가 시작되는 것입니다.

 

토목공사만 실컷 해놓고

이 서류 절차를 2년 안에 안 밟으면

허가는 가차 없이 날아갑니다.

 

 

건축허가가 취소되면,

내 땅은 불법 훼손지가 됩니다

 

 

"건축허가가 취소되면 다시 허가받으면 되지,

그게 무슨 대수냐?"라고

생각하실 수 있습니다.

 

하지만 앞서 말씀드린

'의제처리'의 함정이

여기서 발동합니다.

 

개발행위허가(토지형질변경)나

산지전용허가는

그 자체가 목적이 아니라

'건물을 짓기 위한 수단'으로

내어준 허가입니다.

 

따라서 주된 허가인 건축허가가

2년 미착공으로 취소되어 버리면,

종속되어 있던

개발행위허가와 산지·농지전용허가도

함께 효력을 상실하고

'자동 취소'되어 버립니다.

 

 

수천만 원 들인 옹벽을 부수고 산으로 되돌려라?

 

 

허가가 취소되는 순간,

내가 수천만 원을 들여 평탄화하고

옹벽을 쳐놓은 그 땅은 졸지에

'무단 불법 훼손지'로 전락합니다.

 

지자체는 관련 법령에 따라

즉시 '원상복구 명령'을 내립니다.

 

수천만 원을 들여서 쌓은 보강토 옹벽을

굴삭기를 불러 다시 다 부수고,

깎아냈던 흙을 다시 사 와서 채워 넣고

나무를 심어 예전의 산이나 밭의 모습으로

완벽하게 되돌려 놓아야 합니다.

 

그렇게 원상복구를 완료하지 않으면

이행강제금이 부과되고 수사기관에 고발당하며,

새로운 건축허가는 꿈도 꿀 수 없게 됩니다.

 

단순한 착각 하나가

돌이킬 수 없는 재앙을 부르는 것이

바로 인허가의 세계입니다.

 

 

대법원이 인정하는

'진짜 착공'의 명확한 기준

 

 

그렇다면

서류(착공신고서)만 내면 될까요?

 

그것도 아닙니다.

 

신고서를 내고 2년 이내에

'물리적인 진짜 공사'가

이루어져야 합니다.

 

이 지점에서 지자체와 건축주 간의

소송이 가장 많이 발생합니다.

 

구청은 "공사 안 했으니 취소다"라고 하고,

지주들은 "나 땅 팠다, 착공이다"라고

맞서기 때문입니다.

 

이에 대해 대한민국 대법원 판례는

'건축 착공'의 기준을

아주 명확하게 정리해 두었습니다.

 

 

'건물 기초 터파기'가 들어가야만 착공이다

 

 

대법원 판례(대법원 2017. 7. 11. 선고 등)에 따르면,

건축법에서 말하는 '공사의 착수(착공)'란

객관적으로 건물의 신축을 위한

실질적인 공사가 시작된 것을 의미합니다.

 

즉, 현장에 울타리를 치거나,

기존에 있던 낡은 건물을 철거하거나,

부지의 흙을 평평하게 고르고

진입로를 만드는 정도(단순 토목 및 준비 작업)로는

결코 착공으로 인정받지 못합니다.

 

법원이 인정하는

확실한 착공의 마지노선은

건물의 뼈대가 올라갈

'건물 기초 터파기(굴착) 공사'에

돌입했는가 여부입니다.

 

도면에 나와 있는 건물의 기초가

들어갈 자리를 파기 시작해야만,

비로소 취소의 공포에서 벗어나는

진정한 '건축 착공'으로 인정받을 수 있습니다.

 

 

허가증은 끝이 아니라

2년짜리 시한폭탄의 시작입니다

 

 

수많은 초보 건축주가 인허가를 받는 데

모든 에너지를 쏟아붓고,

정작 허가증이 나온 이후의

법정 스케줄 관리에는

치명적일 만큼 무심합니다.

 

토목공사 착공과 건축 착공은

서류도, 행위의 기준도 완전히 다른

별개의 세계입니다.

 

허가증을 수령하셨다면

샴페인을 터트리기 전에 반드시

달력에 '2년 후' 날짜를

빨간색으로 표시해 두십시오.

 

그리고 자금 사정 때문에

공사를 길게 멈춰야 한다면,

토목설계 및 건축사 사무소와 협의하여

반드시

"소장님, 허가 취소를 막기 위해

최소한 건축 기초 터파기까지는

언제까지 마무리해야 하나요?

착공신고필증은 무사히 수령했나요?"라고

점검하셔야 합니다.

 

이 날카로운 현장 확인 한 번이,

여러분의 피땀 어린 수억 원의 사업비가

원상복구라는 이름의 흙먼지로 사라지는 것을

막아줄 최후의 방어선입니다!