논밭이나 산을 대지로 바꿀 때 비용은? 농지보전부담금과 대체산림자원조성비

안녕하세요, goodside입니다.

전원주택이나 창고를 짓기 위해 토지를 알아보다 보면,

평당 가격은 비싸지만 평지인 '밭(농지)'과,

가격은 싸지만 경사가 있는 '산(임야)' 사이에서 고민하게 됩니다.

 

단순히 땅값과 토목 공사비만 비교하시나요?

진짜 고수는 '전용비(세금)'를 계산기에 두드려봅니다.

 

지목을 '대지'로 바꾸는 과정에서 납부해야 하는

부담금이 농지와 임야가 천지 차이기 때문입니다.

 

경우에 따라 땅값은 밭이 더 쌌는데,

세금을 합치니 산보다 더 비싸지는 역전 현상이 발생하기도 합니다.

 

오늘은 토지 개발의 필수 비용인

농지보전부담금과 대체산림자원조성비를 비교 분석해 드립니다.

 

 

'농지보전부담금'과 '대체산림자원조성비' 계산법

 

 

밭(전/답): 땅값이 비쌀수록 세금 폭탄

 

 

농지를 개발할 때 내는 돈은 '농지보전부담금'입니다.

 

 

① 계산 공식: 공시지가의 30%

 

 

제곱미터(㎡)당 개별공시지가 x 30% x 전용 면적

 

 

한도

단, ㎡당 상한선이 50,000원입니다.

(공시지가가 아무리 비싸도 평당 약 165,000원까지만 부과)

 

 

② 특징

 

 

위치가 좋은(공시지가가 높은) 농지일수록

부담금이 기하급수적으로 늘어납니다.

 

 

예시

100평(330㎡)을 개발하는데 공시지가가 높다면?

세금만 약 1,650만 원을 현금으로 납부해야 허가증이 나옵니다.

결코 적은 돈이 아닙니다.

 

 

산(임야): 정해진 가격, 압도적 저렴함

 

 

산지를 개발할 때 내는 돈은 '대체산림자원조성비'입니다.

 

 

① 계산 공식: 평당 정액제

 

 

땅값(공시지가)과 상관없이,

산림청에서 매년 고시하는 '단가'로 결정됩니다.

 

 

단가(2024년 기준 예시)

준보전산지의 경우 ㎡당 약 7,000~8,000원 수준입니다.

(평당 약 23,000원~26,000원)

 

 

② 특징

 

 

예시

똑같은 100평(330㎡)을 개발할 때,

임야는 세금이 약 250만 원 정도면 끝납니다.

 

 

비교

농지(1,650만 원) vs 임야(250만 원).

세금 차이만 1,400만 원입니다.

 

개발업자들이 토목비가 좀 들더라도

'임야'를 선호하는 이유 중 하나가 바로

이 저렴한 인허가 비용 때문입니다.

 

 

총비용(Total Cost)으로 비교하세요

땅을 살 때는 눈에 보이는 매매가에 숨어있는

비용을 더해야 '진짜 가격'이 나옵니다.

 

농지 매입 시: 땅값 + 토목비(적음) + 농지보전부담금(비쌈)

임야 매입 시: 땅값 + 토목비(많음) + 대체산림자원조성비(쌈)

 

평지인 밭은 공사비가 적게 들지만 세금이 비싸고,

산은 세금은 싸지만 옹벽 쌓는 공사비가 많이 듭니다.

 

이 두 가지를 저울질해서 더 이득인 땅을 고르는 것이

시행착오를 줄이는 지름길입니다.